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國外房地產泡沫的治理及啟示

2012-01-16 07:44:16 來源:人民日報
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國外治理房地產泡沫的經驗教訓

對比日本產生房地產泡沫的經濟背景,如貨幣升值、順差過多、國內資本過剩、銀行貸款利率高于企業利潤率等,我國當前具有出現房地產泡沫的經濟條件、社會背景。我國正處于快速發展期,這也是房地產泡沫的易發期。近年來,我國房地產業發展較快,1998年至2009年對國民經濟增長的貢獻率超過10%,成為推動經濟發展的重要動力。2008年以后,我國一些城市房價上漲較快。根據前面所述的衡量房地產泡沫的指標來判斷,我國并沒有出現全國性的房地產泡沫。但一些城市房地產價格上漲過快,已超出一般居民的支付能力,個別城市處于產生房地產泡沫的邊緣,需要引起高度重視。中央及時采取多項措施調控房地產市場,取得了明顯效果,但還不穩固,民間資本迅速進入房地產市場的可能性仍然存在。分析日、美等國治理房地產泡沫的經驗教訓,可以獲得諸多啟示。

保持治理政策的相對穩定,避免政策特別是金融政策調整過快過頻。房地產泡沫產生和破滅的原因不同、程度有別,但一般同匯率、利率等金融政策的變化密切相關,它們突然降低或提高是房地產泡沫產生和破滅的重要原因。1985年簽訂廣場協定后,日本為促進內需多次調低貼現率,1987年4次調整后降低到2.5%,貨幣供應量增加12.4%,這是造成房地產泡沫的直接原因。1989年5月份以后又大幅度提高貼現率,1990年8月達到6%;1990年4月到1991年末日本銀行實行嚴格的窗口管理,導致房地產泡沫破滅。再加上1992年起開征土地持有稅,導致日本房價連續下降約8年。美國次貸危機以及房地產泡沫也同利率的突然變化有關。2000年—2004年美國連續25次降息,聯邦基金利率由6.5%下降到1.0%;2005年—2006年又先后17次加息,利率由1.0%提高到5.25%,造成2007年后大量次貸家庭違約,房地產泡沫破滅。這些經驗教訓說明,對房地產這種長期投資進行調控,在政策見效后應相對穩定一段時期,穩定市場預期。

堅持采取綜合措施治理房地產價格過快上漲。日本和美國采取單獨金融政策治理房地產泡沫總體上是不成功的,由于措施過猛、房價下降過快,泡沫破滅,造成嚴重后果,經濟長期蕭條。如果日本降低利率前推出土地持有稅、收緊銀根,房地產泡沫可能不會發展到那么嚴重,造成的損失也不會那么大。這說明,金融政策的變化不僅要考慮物價、股市、產業結構調整、投資引導,也應考慮房地產市場的反應,考慮對房地產市場的調整和引導。在調控目標達到后,應有計劃、分步驟減緩各種調控措施。

兼顧房地產市場的區域性特征,在國家大政策、大目標不變的情況下,做到因地制宜。我國區域差別大,發展水平不一,各地房地產市場處于不同發展階段。在這種情況下,既要保持國家政策的統一,防止房價過快上漲,防止房價過快上漲像滾雪球一樣由大城市向中小城市擴展、從沿海向內地發展;又要根據各地發展水平、房地產市場周期狀況,給地方政府一定調控市場的權力,促進地方房地產市場健康發展。(作者簡介:謝經榮,民盟成員,中國人民大學教授。現任全國工商聯副主席、十一屆全國人大財經委員會委員。主要從事土地經濟、房地產金融方面的研究。

來源:人民日報 編輯:于姝楠

編輯: 于姝楠  標簽: 房地產泡沫 房地產價格 房地產市場 1983年 房價過快  

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