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綠城半年減持15個項目權益 只求穿越樓市調控

2012-07-03 17:14:06 來源:人民網
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綠城再瘦身

半年以來,減持15個項目的權益,巨資引入九龍倉,宋衛平的目的只有一個:安全穿越樓市調控

“這是受過傷的男人與正在受傷的男人之間的握手。”6月22日,綠城中國董事局主席宋衛平對臺下數百聽眾說道。聽眾們很享受這樣的語言,他們爆發出陣陣歡笑,仿佛參加的不是一場事關數十億元資產收購的新聞發布會。

“受過傷的男人”是49歲的融創中國董事長孫宏斌。當日的發布會上,融創與綠城宣布,雙方成立合資公司上海融創綠城控股有限公司,注冊資本金10億元,各持股50%,并以此為平臺公司,收購綠城在上海、蘇州、無錫、常州與天津共8個項目的全部權益。同時,融創收購綠城在上海的玫瑰園項目權益50%。兩筆收購,融創共付出33.72億元。而上述項目后期的建設資金,雙方將按各50%的比例繼續投入。

此次合作涉及到的9個項目中,位于上海的有3個,蘇州2個、無錫2個、常州1個、天津1個,可售面積合計251萬平方米。若按目前市場價銷售,總可售額約450億元。

調控迄今,這并非綠城首次割愛,但是,這次拿出來的都是“綠城最好的資產”。宋衛平說:“既然斷臂求生,拿出來賣的就應是好東西,令綠城重新變得穩健。”為何賣給綠城?因為“孫總是個奇跡,在這個行業里,他是唯一跌倒又爬起來的人。最近半年,我在老老實實向孫總學習,雖然綠城沒有死掉,比當年的順馳還好點”。

真實的原因并非如此簡單。宋衛平表示,出讓的這幾個項目進展得不太順利,現有的團隊有疲態,換個管控方,肯定是好事。“自己的團隊有點人窮志短,而融創的團隊則精神飽滿,狼性十足。”他說,“敗軍之將,不敢言勇,我還是閉門思過,讓融創來主導。”

此時,孫宏斌坐在宋衛平的右側,神情激動,言辭恭維,盡顯惺惺相惜之意。六年前的樓市調控,令他在失去順馳控制權的同時,也成為地產界的悲情符號人物。時移世易,本輪調控,孫援手綠城,并借此高調進入長三角樓市。“這不是并購,這是合作,確定一個主導方,主要是出于上市公司合并報表的緣故。綠城在這些項目中的團隊,一個都不會變。”孫宏斌說。

與融創的交易只是一連串出售劇情中的一幕。兩周前的6月8日,綠城與香港位居前十的地產公司九龍倉達成協議,綠城分兩次向九龍倉配股,共融資25.43億港元,繼而向后者發行高達25.5億港元的可換股債券,合計籌資近51億港元。據綠城測算,此舉過后,綠城備受詬病的凈資產負債率將從148%大幅調低至100%左右,破產陰云開始消散。在此之前,綠城已相繼讓渡了六個地產項目的股權,回籠資金近30億元。目前,宋衛平在綠城的個人持股由原來的33%降至27.5%,而九龍倉在配售結束后將持股24.6%,超過常務副總裁壽柏年,成為綠城第二大股東。

這可能是宋衛平個人的悲情時刻,卻對綠城意義重大。與融創交易前一日,恒大地產(03333.HK)遭遇美國研究機構香櫞投資(Citron Research)的賣空襲擊,股票大跌17%,亦牽連在港上市的中資地產公司股票集體下挫,但唯獨綠城逆市上漲8%。自與九龍倉交易以來,綠城的股價已累計上漲了57%。

宋衛平低頭

本輪樓市調控行進至去年底,綠城中國的命運已經成為調控效果的符號,頻頻出現于財經新聞頭條的宋衛平,對樓市調控的態度亦從對抗,轉為無奈,最后不得不低頭。

2011年9月,綠城中國在日趨嚴厲的調控中步入尖峰時刻。此前,遭遇專項調查、即將破產等謠言已多次襲擊綠城。宋衛平不得不出現在媒體面前,堅稱“綠城距離破產尚有一大段距離”,并稱,對于調控,綠城會努力賣房,繼而出售項目股份,最后是產品降價,一降到底,從此退出房地產。

在業內觀察者看來,宋衛平作此表態,既是正面回擊謠言,也不乏對樓市調控的賭氣。今年“兩會”期間接受《財經》(博客,微博)記者專訪時,宋衛平表示,調控時間之長、調控工具之復雜超出預期。同時,他亦大聲抨擊調控政策的設計摻入民粹因素,缺乏基本的人性考量,劣幣驅逐良幣。言辭之間,仍見諸多不滿。

然而,抱怨的同時,宋衛平已開始改革綠城的營銷體系,決定引入外部獨立經紀人加強銷售。進入6月,宋衛平對調控的態度徹底轉向,稱“調控還會持續,企業不該總是處于不確定、風雨飄搖的狀態,這不是正常狀態”。在與九龍倉的交易公布當日,及與融創的合作新聞發布會上,宋衛平都表態說,綠城確實需要檢討,綠城還會繼續與合作伙伴洽談合作,以備萬一。

這一表態近乎悲觀。今年4月以來,全國一線到二線多個城市樓市成交量已從低點全面反彈,回暖趨勢持續至今。在此當口,綠城卻大手筆減持在長三角的優質項目權益,頗令人感嘆。

《財經》獲悉,此次讓渡權益的九個項目中,不乏高價地,比如位于蘇州的一個地塊是綠城三年前以36億元巨資獲得,但上海的兩個地塊獲得時間很早,成本很低。部分項目也在銷售狀態中。

一份內部資料顯示,交易雙方對上述九個項目確認的資產總值為67.43億元,其中,資本金余額為22.57億元,股東借款28.36億元。截至去年底,上述項目共為綠城貢獻利潤8.45億元。今年,綠城原本需要為上述項目注入資金20億元-25億元左右,但此番重組后,注資將由合資公司承擔,綠城不僅不需要投入資金,還可以收回至少20億元(收回約34億元,其中14億元再投入合資公司用于后續發展)。綠城方面認為,本次重組將使綠城合并報表減少負債47億元,降低負債率約18個百分點。

蘭德咨詢總裁宋延慶對《財經》記者表示,綠城這次出售所得將主要用于6月底的還貸,之后綠城負債率會第一次降低到警戒線之外。綠城上半年預計可完成200億元銷售,如果下半年仍能實現200億元的銷售,將意味著它徹底走出困局。

孫宏斌快進

與宋衛平的收縮相反,孫宏斌正帶領融創進入快進模式。

2010年10月,融創登陸聯交所。次年,銷售額突破192億元,同比上漲130%。截至去年底,定位于中高端物業拓展的融創現有土地儲備約700萬平方米,其中,近四成分布于環渤海地區,重慶約32%,蘇南區域約占30%。此次通過與綠城的交易,融創一舉控制了超過250萬平方米的土地儲備,在長三角布局更趨完整。

融創與綠城的交易并非沒有競爭者。在6月22日的發布會上宋衛平稱,新加入股東行列的九龍倉對此次交易抱積極態度,并一度提出自己是否可做合作對象。但最終,綠城還是選擇了融創。

在發布會上,孫高調稱贊綠城對產品品質的運營管理能力。“綠城與順馳不一樣的地方在于,綠城在什么時間都不降低品質,而我已經妥協了。這個世界很殘酷,我們要現實一點。”他說。而宋衛平也交口稱贊融創團隊在成本管控上的精細度更好。

此次交易過后,融創吃進數百萬平方米的土地權益,收獲了容量更大的上海、常州與蘇州市場,綠城則得以回籠寶貴的現金資源。“交易過后,綠城比融創更有錢,以后也不會有這么好的機會與綠城合作。”孫宏斌說。

此言非虛。融創中國在2011年耗資超過90億元買地,截至去年底,融創中國的現金存量僅約39億元,凈負債率已經達到104%。

在出資近34億元與綠城達成交易后,融創中國不減拿地勢頭。目前,起價18.66億元的北京萬柳地塊正處于掛牌競價階段,孫宏斌證實,公司已與北京保利組成聯合體參與競價。依起始價格測算,建筑面積不足8萬平方米的該地塊,樓面價已達到2.4萬元/平方米。業內普遍預測,該地塊樓面單價有望超過3萬元,從而成為北京新的單價地王。去年,融創更是聯合方興地產、保利地產成為京津土地市場的豪客。

回想當年順馳的激進往事,對融創擴張過快的擔憂已經出現。對此,孫宏斌直言,公司的現金流是安全的,年初買地的安排就比這個支出更大。這筆交易會令公司的短期負債上升,但管理層不會太在意今年報表好看與否。“投資者喜歡我們,是因為我們是長了記性的。”

他進一步表示,與綠城合作的九個項目中,土地款已經全部付清,僅有一定的貸款,隨著項目進入銷售,很快就會貢獻現金流。宋衛平也稱,綠城從交易中獲得的現金流也會根據項目需要投入到合作公司。

即使如此,外界仍存顧慮。蘭德咨詢總裁宋延慶對《財經》記者稱,去年在一線房企陣營中,融創的銷售額增速居首,明年上半年,無房可賣、貨源不足的局面可能會凸顯,在資本市場的壓力下,融創需要全速推進,這令它不得不繼續拿地。“融創仍處于規模導向的階段,孫宏斌冒險家的性格也很難改變。”宋提醒說,“而綠城面對的市場環境,融創也一樣要面對。”

來源:人民網 編輯:張少虎

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