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北京“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)似乎觸手可及。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,3月份北京新建商品住房成交均價(jià)為每平方米19679元,環(huán)比2月份下降了26.7%,同比下降了10.9%,這是自2009年9月份以來新建商品住房成交均價(jià)首次同比下降。

分析人士指出,這種變化是因?yàn)樵谧顕?yán)限購(gòu)等一系列樓市調(diào)控政策的作用下,隨著成交量持續(xù)下調(diào),北京樓市終于迎來了量變到質(zhì)變的過程。但也有專家認(rèn)為,成交結(jié)構(gòu)偏重于近郊區(qū)樓盤壓低了成交均價(jià),導(dǎo)致“降價(jià)”與百姓感受有些出入,北京樓市是否迎來拐點(diǎn),尚待觀察。

新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比大幅下降

統(tǒng)計(jì)顯示,3月份北京市新建商品住房日均成交133套,同比減少50.9%,環(huán)比2月減少41.5%;而成交均價(jià)為每平方米19679元,環(huán)比2月份下降了26.7%,同比下降了10.9%。

“成交量回落主要是投資投機(jī)性需求被有效擠出。”北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)后臺(tái)服務(wù)人員表示,根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù),目前近九成的市場(chǎng)交易都是剛性自住需求,第二套購(gòu)房占比由新政策實(shí)施前的15.6%降至10.9%,非北京市戶籍居民購(gòu)房占比由40%多降至7.6%,進(jìn)而導(dǎo)致北京商品住房市場(chǎng)成交量持續(xù)回落,投資投機(jī)性需求被有效擠出市場(chǎng),促成成交均價(jià)19個(gè)月以來首次同比下降。

對(duì)此,北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示,作為調(diào)控力度最大的大城市,北京調(diào)控政策持續(xù)收緊,特別是北京唯一提及房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)給市場(chǎng)投資、投機(jī)需求帶來了巨大的壓力,市場(chǎng)明顯已經(jīng)開始在向相對(duì)理想的狀態(tài)回落。另外,隨著多次加息,僅今年一季度來就已經(jīng)有2次加息,購(gòu)房者的購(gòu)房成本繼續(xù)增加。而且各銀行的貸款額度收緊也使得購(gòu)房者能夠得到的優(yōu)惠利率大幅縮水,相比去年底,目前的購(gòu)房貸款利息成本已經(jīng)接近翻倍。

成交結(jié)構(gòu)性變化

不過,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)北京市熱點(diǎn)板塊典型二手房樓盤的價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示,交易價(jià)格依然僵持在高位,3月份二手房整體價(jià)格環(huán)比微漲2.6%。

記者近日在北京春季房展走訪發(fā)現(xiàn),計(jì)劃近期開盤的樓盤如中國(guó)鐵建、華潤(rùn)置地旗下項(xiàng)目均表示比前期微漲。中國(guó)鐵建青秀城項(xiàng)目工作人員表示,去年該項(xiàng)目每平方米27000元,今年4月份開盤時(shí)起價(jià)至少每平方米漲100元。

而目前一直在售的二環(huán)內(nèi)高端項(xiàng)目長(zhǎng)安太和策劃負(fù)責(zé)人劉宇飛表示,該項(xiàng)目在今年2、3月份價(jià)格一直穩(wěn)定在每平方米80000元以上,由于地段和品質(zhì)的支撐,該項(xiàng)目沒有降價(jià)。

張大偉表示,3月份北京新建商品住房成交均價(jià)出現(xiàn)大幅下降的一個(gè)重要原因是成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,以前成交主要集中在中心城區(qū),而目前成交主力轉(zhuǎn)移至四五環(huán)以外。

據(jù)了解,今年以來,大興、房山、密云以及朝陽(yáng)區(qū)東南部地區(qū)推出的住房產(chǎn)品主要是中低價(jià)位、中小套型商品住房,套總價(jià)在200萬元以下,150萬元左右居多,100萬元以下也占了很大比例,較為適合剛性自住需求和改善性需求,在市場(chǎng)整體成交明顯萎縮的形勢(shì)下,這些區(qū)域交易十分活躍,特別是3月份,上述四個(gè)地區(qū)成交量占全市總成交量的七成以上。其中朝陽(yáng)區(qū)東南部地區(qū)占24.0%,密云占22.2%,房山和大興分別占18.1%、8.4%。

張大偉表示,除此之外,這些區(qū)域的房?jī)r(jià)下降也進(jìn)一步壓低了北京樓市均價(jià)。從價(jià)格上看,朝陽(yáng)東南部、大興、密云均價(jià)環(huán)比2月份分別下降了9.5%、7.1%和4.2%,房山小幅上漲1.8%。

深度博弈期業(yè)界普遍看低后市

“北京穩(wěn)中有降的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)很快實(shí)現(xiàn)?！睆埓髠ケ硎?去年下半年北京供應(yīng)的土地集中于近郊區(qū),而隨著這部分熱點(diǎn)區(qū)域房源開始增加供應(yīng),市場(chǎng)剛性需求將得到有效稀釋,樓市成交量將因?yàn)橹械投朔吭闯山徽急仍黾佣３址€(wěn)定,而成交價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)中有降。特別是大興、房山、通州等樓市相對(duì)過熱的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒖赡芤驗(yàn)楣?yīng)上漲而出現(xiàn)明顯的調(diào)整。

一位到北京春季房展看房的先生告訴記者,目前來看,北京市同一區(qū)域的樓盤與以前相比,價(jià)格降幅不是很大,房?jī)r(jià)依然太高,老百姓仍舊買不起,只能繼續(xù)觀望,不過相信隨著政府出臺(tái)各種措施嚴(yán)厲調(diào)控樓市,后市房?jī)r(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下降。

盡管看好高端樓盤,但對(duì)于普通商品房市場(chǎng),劉宇飛則表示,今年北京普通商品房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定調(diào)整,因?yàn)槟壳罢吡Χ确浅４?而且事實(shí)上已經(jīng)起到了效果。最典型的例子是以前開發(fā)商可以在上午將項(xiàng)目定價(jià)為每平方米20000元,下午則定在每平方米21000元,第二天則定在每平方米22000元,而現(xiàn)在這種哄抬價(jià)格的操盤手法已經(jīng)受到了有效監(jiān)管。

從近日舉行的有著樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的北京春季房展來看,無論人流量還是意向購(gòu)房量,今年的情況都不如往年。甚至在部分展區(qū),賣房人明顯多過看房人,以致多位看房人一進(jìn)展區(qū)立刻被包圍起來,感覺“像進(jìn)了馬蜂窩”。

“北京出臺(tái)了最嚴(yán)限購(gòu)等政策,將有效打擊投資投機(jī),目前樓市處于深度博弈中,后市的房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)一定的降幅?！比A銀地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理王玉玲表示。

來源：新華網(wǎng) 編輯：于姝楠