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上海10月7日出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則（又稱“滬十二條”），其中的“限購(gòu)令”最受關(guān)注，這一臨時(shí)性的政策中，規(guī)定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購(gòu)1套房。

但市場(chǎng)人士認(rèn)為“限購(gòu)令”是在壓制暫時(shí)需求，而不會(huì)消滅需求，抑制房?jī)r(jià)效果有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。而房產(chǎn)稅這只還沒有落地的“靴子”又被認(rèn)為是“紙老虎”。

“限購(gòu)令”見效需緩沖期

以十一黃金周前后上海樓市的成交量來看，目前國(guó)家二次調(diào)控的政策似乎還沒有發(fā)揮出威力。

根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，今年十一黃金周，上海新房的成交量為20.7萬平方米，為去年同期的2.25倍，10月7日，長(zhǎng)假最后一天，上海新房的成交量更是高達(dá)8.6萬平方米，占據(jù)整個(gè)黃金周成交量的四成，均價(jià)19160元/平方米，環(huán)比去年同期大漲33.8%。無論成交量還是成交均價(jià)，均為近五年的最高點(diǎn)。

另外來自美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部的數(shù)據(jù)顯示，10月4日至10月7日共成交2131套商品房，日均成交量約為533套，其中1938套為新房，日均新房成交套數(shù)約為485套。

有關(guān)專家直言，國(guó)慶前有很多購(gòu)房人集中完成交易，所以新政效應(yīng)最快也得下個(gè)月方能顯現(xiàn)。“新政出臺(tái)買賣雙方都有一個(gè)相互消化的過程，一個(gè)月之后交易量應(yīng)會(huì)出現(xiàn)顯著變化。”

上海房管局一官員告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“現(xiàn)在市場(chǎng)心態(tài)浮躁，希望政策立竿見影，這不現(xiàn)實(shí)，需要一定的緩沖期。”

上海樓市細(xì)則出臺(tái)后，確實(shí)有一些購(gòu)房者表示先觀望一段時(shí)間。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人介紹，很多房東在得知新政出臺(tái)后，心態(tài)有了微妙變化，愿意和看房者議價(jià)。

房產(chǎn)稅并非為降房?jī)r(jià)

北京、深圳、上海、廈門等城市推出了不同版本的“限購(gòu)令”，此前的一系列樓市調(diào)控難以真正撼動(dòng)房?jī)r(jià)，反而讓樓市更加撲朔迷離。在這種背景下，“限購(gòu)令”被寄予了厚望，但和其他許多調(diào)控政策不同，各大城市的限購(gòu)令都有一個(gè)定語：“暫時(shí)”。

這傳遞出微妙的市場(chǎng)信息。上海市房管局等8部門9日對(duì)“滬十二條”進(jìn)行解讀指出，上海“限購(gòu)令”何時(shí)結(jié)束將由新政后的市場(chǎng)供需狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否控制住為條件，尚無明確期限。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟上海輪值主席、上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍接受中國(guó)證券報(bào)采訪時(shí)表示，“限購(gòu)令”出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控而言，現(xiàn)階段恐怕治標(biāo)不治本。

“以北京每個(gè)家庭限購(gòu)一套的‘限購(gòu)令’為例，出臺(tái)至今，北京的房?jī)r(jià)并沒有下降，理由其實(shí)很簡(jiǎn)單，需求可以被壓制，但不可能被消滅，如果不著力于改善供求關(guān)系，調(diào)控預(yù)期，一旦限購(gòu)政策放開，原來的需求如潮水般出現(xiàn)，市場(chǎng)只能報(bào)復(fù)性的反彈。”李驍并不看好“限購(gòu)令”，原因是無法打消市場(chǎng)的預(yù)期。

如果此輪調(diào)控不理想，政府還有一張“王牌”：房產(chǎn)稅。之前輿論驚呼老虎來了，最近似乎發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅是“紙老虎”。目前上海市已建立房屋狀況信息中心，為征收房產(chǎn)稅鋪路，上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，一旦國(guó)家政策明確，可加快推進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士稱，房產(chǎn)稅將先“部分征收”，三套房以上征收的方案出臺(tái)的可能性比較大。 上海房管局一官員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，上海肯定是“試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的城市”，先試點(diǎn)再推廣全國(guó)，但征收房產(chǎn)稅不是為了降低房?jī)r(jià)。

房產(chǎn)稅或?qū)⑼聘咦饨?/strong>

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為：“現(xiàn)在大家對(duì)房產(chǎn)稅的期望值有些高過頭了，對(duì)房產(chǎn)稅的效果也有些夸張。實(shí)際上房產(chǎn)稅開征達(dá)不到那么大的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國(guó)家里，照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi)，可能對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的抑制作用，但長(zhǎng)期來看，一些投資客可能還是會(huì)囤房。”

“把房產(chǎn)稅當(dāng)救命稻草無法拯救樓市。”上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍直言。李驍認(rèn)為，從政府宣傳的角度看，出臺(tái)房產(chǎn)稅的兩大作用：調(diào)控樓市和調(diào)節(jié)居民收入。對(duì)于“調(diào)控樓市”，所產(chǎn)生的影響是暫時(shí)的，雖然增加持有者的成本，但不可能從終端的產(chǎn)品上讓其價(jià)格下降，不足以調(diào)控市場(chǎng)降溫。以2004年增加交易稅為例，其增加的成本可達(dá)總房?jī)r(jià)的8%-12%，但房?jī)r(jià)依然上漲。

“參考國(guó)際物業(yè)稅0.8%-1.2%的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅征收0.3%-0.4%當(dāng)屬合理，100萬價(jià)值的房產(chǎn)每年增加3000-4000元的成本，但該部分的成本極容易轉(zhuǎn)嫁至租金上。”李驍認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺(tái)，將大幅度推高房屋租金。

李驍說，如果說房產(chǎn)稅不能調(diào)控房?jī)r(jià)，其另一功能調(diào)節(jié)收入可以實(shí)現(xiàn)，稅收用來解決保障性住房的建設(shè)資金。

也有人認(rèn)為，目前抑制需求的調(diào)控政策是在為增加供給爭(zhēng)取時(shí)間，先把需求壓住，再增加保障房的供給。在李驍看來，這個(gè)說法有待商榷，首先保障房在2009年資金寬裕的情況下都沒有完成建設(shè)計(jì)劃，今年政府非常重視，目前也僅完成計(jì)劃的70%，其供給量需要數(shù)年才能在市場(chǎng)發(fā)揮作用。

有專家認(rèn)為，僅有房產(chǎn)稅是不夠的，還應(yīng)該增加房屋閑置稅，以法國(guó)為例，如果房屋空置一年，征收10%的稅收，逼迫投資客退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。進(jìn)一步健全稅收制度，將房產(chǎn)稅用于公共服務(wù)，用于保障民生，才能真正有效果。

10日，上海市市長(zhǎng)韓正在市長(zhǎng)國(guó)際企業(yè)家咨詢會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示，在上海，房?jī)r(jià)太高是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)領(lǐng)域過度的投資和投機(jī)，已經(jīng)嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)基本的居住功能，損害了人民群眾的利益。他表示，上海堅(jiān)決貫徹中央的宏觀調(diào)控決策，針對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊情況，采取更有針對(duì)性的調(diào)控措施。

來源：中國(guó)證券報(bào) 編輯：鄧京荊