商品房預(yù)售條件過于寬松

從目前的調(diào)整來看，盡管審批權(quán)限下放了，但審批標(biāo)準(zhǔn)卻沒有看到放松的跡象。從這個意義上說，商品房預(yù)售許可審批權(quán)限的下放會帶來怎樣的直接效應(yīng)，還很難做出判斷。

但是，這正是部分專家擔(dān)心的地方。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，審批權(quán)限下放會讓辦事效率更高，但怕就怕審批權(quán)限下放后審批標(biāo)準(zhǔn)也隨之模糊了。如果審批標(biāo)準(zhǔn)放松了，將會帶來巨大的風(fēng)險。

從我國行政審批權(quán)上收與下放的經(jīng)驗看，當(dāng)一項行政審批權(quán)限上收的時候往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)，反之則往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的放松。

從目前執(zhí)行的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來看，并不復(fù)雜。按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，取得預(yù)售許可證只需要滿足三個條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

這三個條件具備了之后，就可以到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

不過，即使是這樣并不嚴(yán)格的條件，在我國有些地方，執(zhí)行得也并不如意。

這其中，開發(fā)商自有資金比例就是一個彈性極大的條件。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部人士告訴記者，盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例，但不少開發(fā)商在跟政府部門搞好了關(guān)系之后，這個底線就能被打破。

幾年前，也曾有學(xué)者調(diào)查研究稱，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例根本就達(dá)不到25%的標(biāo)準(zhǔn)。

自有資金比例越低，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢撬動更多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，從而建設(shè)更多的樓盤。但這樣一來，房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險大大增加。在我國房地產(chǎn)市場上，由此造成的項目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮。

在金融危機(jī)時，政府部門還主動降低了開發(fā)商的最低資本金比例。

2009年5月，國務(wù)院曾將固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，結(jié)果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例被調(diào)低至20%。而在其他行業(yè)，最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項目，最低資本金比例為40%；水泥項目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機(jī)場等項目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項目，最低資本金比例為25%。

這樣的調(diào)整，導(dǎo)致大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個行業(yè)。

有些城市，甚至一度將建設(shè)普通住宅項目的開發(fā)商自有資金比例降低到15%。

部分專家認(rèn)為，現(xiàn)有的商品房預(yù)售條件已經(jīng)很寬松，如果在此次審批權(quán)限下放之后，審批標(biāo)準(zhǔn)再被模糊，將會帶來可怕的結(jié)果。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，此次國務(wù)院在下放商品房預(yù)售許可審批權(quán)的同時，應(yīng)該也更需要嚴(yán)格審批制度的監(jiān)管，因為對預(yù)售資格的審核直接關(guān)系買房人的切實利益，審批標(biāo)準(zhǔn)非但不能放松，還需要更加嚴(yán)格。