潛規(guī)則三

信息不對稱，管理有漏洞

為探尋好處費何以收得這么容易，記者對房屋銷售過程中的“內(nèi)幕”進行了深度追蹤。

案發(fā)后，據(jù)阮衛(wèi)星交代，他們所賣樓盤的房價是這樣“出爐”的：先由開發(fā)公司董事長定底價，銷售經(jīng)理用這個底價除以一個系數(shù)(一般在0.9到1之間)得出一個價格，再根據(jù)該價格做成價格表交到銷售人員手中，表上就是對外的價格。“底價只有像我這一級別的銷售經(jīng)理才知道，從不對外公布，連我下屬的人員都看不到，購房者更不可能知曉。”阮衛(wèi)星說。

“從定價機制不難看出，對外銷售價格即使打折優(yōu)惠，仍然在開發(fā)公司的可控范圍內(nèi)，其底線就是開發(fā)公司老總定下的底價。這有點類似商場先提價再‘揮淚甩賣’的營銷噱頭。”崇川區(qū)檢察院辦案檢察官告訴記者，房價信息不對稱為阮衛(wèi)星、成慧慧等人伸手撈取好處費提供了一道安全屏障。

崇川區(qū)檢察院經(jīng)審查認定，從2009年1月到2011年7月，犯罪嫌疑人阮衛(wèi)星、成慧慧在分別擔任海門市某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售經(jīng)理、副經(jīng)理職務(wù)時，利用公司管理上的漏洞及職務(wù)便利，伙同銷售員柳娟娟、方金、季玲玲、高崗、朱紅紅等多人，在銷售房屋時以高于銷售底價報價給顧客，后謊稱可以找領(lǐng)導(dǎo)打招呼爭取優(yōu)惠等理由索要好處費，實際仍按照底價銷售的方法，向多位顧客索要好處費多起，阮衛(wèi)星分得40萬余元，成慧慧分得近30萬元。

“2008年，阮衛(wèi)星每個月的底薪是6000元，加上銷售獎金年收入在40萬元左右。而2009年，阮衛(wèi)星的年收入飆升至70多萬元。這些增加的收入來得很隱蔽，因為他從不具體分錢，都是銷售人員私下把錢放在信封里給他。”辦案檢察官說。

記者在采訪中了解到，大肆索要好處已經(jīng)成了房產(chǎn)銷售行業(yè)的一種“潛規(guī)則”。

“這種做法在整個房屋銷售圈子里早已成風，不只我們公司，其他公司的情況也都差不多。”據(jù)阮衛(wèi)星交代，他在接手樓盤銷售前，整個銷售部絕大部分銷售人員都在這么做。“我也想過要堅決按政策辦事，但銷售業(yè)績不好就會被人踢走，與其這樣還不如隨波逐流，何況我想管也管不住，沒人聽我的，大多數(shù)銷售人員只盯著自己的利益，想靠銷售業(yè)績和索要好處費來致富，我也就睜一眼閉一眼，當然自己也拿了不少好處。”阮衛(wèi)星說。

屢屢向客戶要錢，阮衛(wèi)星、成慧慧他們難道不怕被舉報嗎?辦案檢察官解答了這個疑問：“他們深諳買房人的心理。因為通過權(quán)衡比較，買房人都覺得花上幾千或幾萬元就能得到數(shù)十萬元的優(yōu)惠，是很劃算的事，當然不會去舉報了。”

檢察官還在辦案中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)開發(fā)公司在定價機制、價格公開、人員管理、監(jiān)督糾察等多個環(huán)節(jié)上都存在漏洞和問題，一環(huán)扣一環(huán)，層層缺位，導(dǎo)致銷售隊伍漠視規(guī)定、私欲膨脹鋌而走險。“定價由公司個別領(lǐng)導(dǎo)決定，打折也是如此，缺少公信力和監(jiān)督，容易出現(xiàn)‘亂喊價’現(xiàn)象；價格信息不透明，使購買方與銷售方處于不對稱地位，給暗箱操作提供了溫床；房產(chǎn)銷售行業(yè)流動性強，從業(yè)人員良莠不齊，公司只看業(yè)績，忽視職業(yè)道德教育；缺少強力制度和措施約束違規(guī)行為，對有問題的人只是開會批評，最多予以開除，違規(guī)成本小，使銷售人員產(chǎn)生‘干一票就收手’的賭博心理。” (徐德高 葛明亮；文中涉案人員均為化名)

案后點評

房價高得國人難以承受，是近年來民生領(lǐng)域的熱點問題。而某些房產(chǎn)銷售人員利用價格管理上的漏洞，在原本已經(jīng)很高的房價上又盤剝一層，不僅損害了企業(yè)利益，加重了購房者的經(jīng)濟負擔，而且這種欺上瞞下的蒙騙行為還有違市場經(jīng)濟的誠信原則，有傷社會賴以維系的信任基礎(chǔ)。

為商之道，重在誠信。如何維護商務(wù)誠信、社會誠信，是當代中國社會建設(shè)中極為重要的課題。司法機關(guān)依法懲治、嚴厲打擊非國家工作人員賄賂犯罪，正是為社會誠信建設(shè)打造規(guī)則底線。此案的查處可以說是售房的“潛規(guī)則”碰上了法律的“明規(guī)則”，“明規(guī)則”最終擊碎了“潛規(guī)則”。同時也表明，法律正在對這種不良行為予以嚴厲打擊，決不讓此風泛濫成災(zāi)。