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三問保障房:什么是保障房?怎么建?誰來住?
2011-04-06 17:49:03 來源：中國經濟周刊 保障房怎么建？ “十二五”規劃提出，未來五年開工建設3600萬套保障房項目，使保障性住房覆蓋面達到20%。如此規模的保障房政策畫卷，“錢”和“地”成為市場最為關心的核心問題。 其實，在2006年所公布的“十一五”規劃綱要中并未涉及保障性安居工程的指標體系，而“十二五”不僅將其列為“必須完成的”約束性質指標，還從零一躍到“3600萬”。 地方官：保障房“重負” 據測算，興建3600萬套保障性住房大約需要5萬億元人民幣。 錢從哪里來，成為保障房建設的第一股驅動力。來自官方的聲音顯示，預計今年來自中央的資金扶持將超過1000億元。但是，目前并未公布省級配套投入、住房公積金貸款、銀行貸款以及社會資金 的資金份額。 在此前的3月9日，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，今年所計劃開工建設經適房和兩限房約200萬套，所需5000億元資金，將主要由社會機構通過市場運作方式來解決。今年400萬套棚戶區改造所需要的年度投資，也在5000億元左右，其中，中央將提供400億元左右的資金支持，省和市縣也要拿出一定的資金來支持棚戶區改造。中央和地方政府補助以后，由工礦企業和被改造的職工籌集的，大約有3400億元。 “總體算下來，完成今年1000萬套的任務，有8000多億元是通過社會機構的投入和被保障對象以及所在企業籌集來的，剩余的5000多億元的資金，將由中央、省級和市縣政府通過各種渠道來籌集。” 來自住建部的指示堅決，身背大量保障房建設任務的地方當局深感負重。 以廣東為例，廣東分配到的任務為31萬套，其中廉租房4.79萬套、經適房3.08萬套、公租房9.28萬套、限價房11.5萬套，棚戶區改造2.35萬套。該省住房建設廳的一位官員認為，即便像廣東這樣的經濟大省，要完成這31萬套任務，來自于資金籌措和土地方面的困難仍然很大。 來自公開的報道稱，在各市，保障性住房的資金來源主要包括土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益、財政補貼和銀行貸款等。土地出讓金凈收益計算復雜，在部分市縣甚至為負數；住房公積金增值收益也不會太多；商業銀行的趨利性又決定了對保障性住房貸款的積極性不高。這必將導致各市財政的壓力很大。原本依靠土地出讓金的土地財政，也將減少。 開發商：有利可圖+“政府公關” 正當政府躊躇時，一些房地產企業開始試探性進入這個原本不愿觸及的領域。此前，中天城投與貴州省政府簽訂“十二五”規劃保障房建設框架協議。未來5年，中天城投將在貴州省內完成保障房建設投資約200億元。 這是今年以來，第一家與政府簽訂保障房建設框架協議的上市房企。有預測說，中天城投的200億元投資或可帶來16億元凈利潤。 截至3月25日，目前已公布年報的49家房地產企業中，超過70%已經或將要積極參與保障性住房建設。萬科預計2011年保障房開工目標超過200萬平方米，今年萬科在上海的首次拿地，耗資11.19億元，其項目類別就是保障房項目。 招商、金地、保利、遠洋、綠城、首創等一線房企均將保障房開發納為2011年戰略規劃的重點，并積極在全國各地尋求保障房開發項目。非上市公司綠地集團也透露，2011年保障房建設將占綠地開發總量的30%，累計投資將達500億元。 大多數研究者認為，目前保障房市場規模大，風險低，優惠多，在市場低迷時房企愿意參加此類項目建設。不過，也有一些市場聲音認為，企業參加保障性住房建設除了保護基本利潤之外，意在建設良好的“政府公關”。 萬科總裁郁亮就曾表示，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。” 此前就有市場人士告訴《中國經濟周刊》，目前在市場不景氣的情況下，企業參加保障房建設除了能維持一定利潤，還能“拉近”和政府的關系。而和政府關系融洽將直接有利于在當地的發展。 3月28日，《中國經濟周刊》記者統計滬深股市所有涉及“保障房概念”上市公司，共計21只。來自Wind概念指數的統計，“保障性住房指數”(該指數概念包括參與保障性住房建設、供給的上市公司)收于1035.78點。該指數從2011年1月27日最低853.58點一路攀升至此。 金融資本：投資新出路 原本房地產開發的主力——商業銀行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而表態緩慢。 建設銀行副行長朱小黃的觀點認為，按照商業原則辦理，平臺貸款的打包貸款模式難以走通。在安居房問題上，銀行有社會責任，可以薄利，可以讓利。但銀行考慮的是樓盤能否銷售出去，資金能否回籠，要算賬，要風險可控。他表示可讓出部分利益但堅持商業化運作。 就在一些金融機構還在揣摩之際，政策性銀行率先動手。有報道稱國家開發銀行 (下稱“國開行”)已經向國務院遞交了一份解決保障房項目資本金問題的方案，建議特批一定規模國開行金融債的發債額度以建立專項基金。該方案建議，國開行在2011年約1萬億的發債額度之外，還能獲得國務院特批發債額度，以設立一筆專項基金，專門為保障房項目提供資本金貸款。 此外，在兩會期間，全國政協委員、研祥高科技控股集團董事會主席陳志列公開表示，研祥已經決定拿出10億元資金，用于支持保障性住房的建設。 全國社會保障基金理事會理事長戴相龍表示，2011年社保基金主要會增加對社會保障房的投資，大約占投資比重的5%，約幾百億的規模。 而自從突破政策阻礙后一直投資無路的保險資金，此時也似乎找到了增值要道。3月9日，中國太平洋保險就提出要籌集40億元投資到上海地產集團的保障房項目上。據悉，中國太保與承擔多個保障房建設項目的上海地產集團達成協議，牽頭以10年期債權投資計劃方式融資40億元，用于上海部分公租房建設，即用于上海地產(集團)有限公司在上海市區約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。 在3月28日舉行的2010年中國太保業績發布會上，中國太保資產管理公司董事長湯大生表示，保障房債權投資計劃收益率將盯住同期貸款利率，總體收益將略高于債券投資收益。 這是保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后的第一單不動產債權投資計劃。接受《中國經濟周刊》電話采訪的一位保險公司高級投資經理說：“盡管一些頂級寫字樓和購物廣場的回報率都比投資保障房高，但是我們還是對保障房比較感興趣。” 這位負責人是境內某頂級保險公司的資產管理機構中層管理者，他的觀點和一些房地產開發企業類似：“規模大，風險小，比如公租房，建完之后政府回收。保險資金每年都會剛性增長，我們要為多出來的錢尋找投資渠道，投資保障房但也不會忽略其他的投資渠道。” 最近，中國人壽又對外透露，已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。 中國人壽董事長楊超近日置評說，因為保障房投資回報率現在還不確定，相關管理規定也還未出臺，國壽將進行綜合考慮。保險資金投入保障房建設的渠道并不單一，包括債權、股權投資、PE介入等。 而在此前的全國兩會中，中國平安董事長馬明哲 等多位保險界要人都表現出參與保障房的興趣和意愿。 四下看來，保障房建設所需資金的來源似乎有多條渠道。一些地市級官員在私下討論時也曾經表示過類似觀點，即“做好公共關系，資金到位的困難就有可能解決”。 土地財政：巨虧的壓力 錢有了，土地的來源呢？ 據國土資源部統計，2010年全國保障性住房用地為24000多公頃，較2009年增加超過一倍。保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%。 今年計劃建設的1000萬套保障性住房，中央政府肯定會率先確保土地供應。但具體到各地，如像深圳，目前基本面臨無地可供的狀況，全市未利用土地僅4360公頃，占全市總面積的2.23%，保障性住房的土地供應很傷腦筋。 上文所提及研祥高科技控股集團董事會主席陳志列曾表示以10億元投資保障性住房。他在接受媒體采訪時頗帶火藥味地說：“(10億)這個錢我們出，房子我們自己蓋。我不會把錢交給政府。這個房子明明蓋起來只要4000元一平米，他(政府)蓋起來后可能是8000元。這個我不相信，我自己蓋，要不我不掏這個錢。房子的質量絕對有保證。” 企業雖然抱有熱情，但政府卻尚未制定細則“以對要害”。深圳市住房和建設局新聞發言人、副局長胡建文在近期接受媒體采訪時說，政府的態度是鼓勵社會資金參與保障性住房建設的，目前并沒有這一操作的細節和辦法，但研祥的做法“符合政策導向”。 胡建文的觀點代表了目前保障房建設的普遍問題——資金短缺。但對于深圳來講，更重要的問題并不是資金，而是土地，保障房建設的首要瓶頸是深圳土地資源稀缺。 來自境內財經媒體的報道稱，國土資源部已特地制定了一張供地執行日程明細表，并配以鐵腕政策強化執行，以便完成“1000萬套保障房土地供應計劃定會在3月內編制完成、在新增建設用地年度計劃中單列保障房用地、各地房地產用地供應計劃將確保‘三類住房’(保障性住房、棚戶區改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建設用地供應總量的70%、1000萬套保障房用地定能做到應保盡保”的目標。 然而，來自中金公司的研究報告稱，政府保障性住房直接投資資金規模不大，但土地出讓收益和稅費的損失較大，若將經濟適用房和城市區棚改房的土地整理交由開發商，隱含每年土地出讓金減少2500億元。房地產相關稅費也將下降，幅度占地方財政收入的比重約4%～6%。 糾結于此，土地供應問題一直被學界認為是建設保障性住房的“忐忑”之一。其重要癥結就在于土地財政對地方政府重要性。“地方政府因為土地財政問題不愿動，不愿建保障房的現象肯定是有的。”一位接近住建部的人士向《中國經濟周刊》記者置評說，“基本上，被分配大量保障房建設任務的地區都是經濟發達的地區。只要政府下決心去建設，這些任務是一定能完成的。” 對于目前個別地區以“大量動遷安置房來充數”的傳言，這位人士認為，動遷安置或因危房改造或因棚戶區改造，應加以區分后將合理部分歸類為保障房一部分。
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