２０１４年以來，關(guān)于樓市“一半海水，一半火焰”的論調(diào)盛行：盡管三四線城市“山雨欲來”，一線城市卻沐浴著不會消褪的陽光。然而，記者近期采訪發(fā)現(xiàn)，北京前三月成交大幅下降，開盤價下調(diào)；廣州知名房企給出購房８．８折、“分期首付”的優(yōu)惠。

從“日光”“哄搶”“徹夜排隊”到“打折”“調(diào)價”“分期首付”，在經(jīng)歷了過去十多個月的快速上漲后，這些關(guān)鍵詞的改變，表明一線城市“只跌不漲”的神話正面臨考驗，也說明樓市買賣雙方的心理博弈開始出現(xiàn)新變化。

降價不明說　暗降知多少？

【地點：北京，住總?cè)f科橙。】

２０１３年９月：售價待定

２０１３年１１月：預(yù)計售價２７０００元

２０１４年１月：售價待定

２０１４年３月：即將開盤，預(yù)計售價２３０００元。

這是在等候預(yù)售的７個月時間里，位于北京市大興區(qū)的住總?cè)f科橙樓盤在其官網(wǎng)和一些房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站上公布的預(yù)售價變化軌跡，從２７０００元到２３０００元，開盤價調(diào)低４０００元，等于降價超過１５％。在反反復(fù)復(fù)的價格變動和待定信息中，透露出耐人尋味的房價走勢和市場變化信號。

【地點：廣州，保利·西海岸，保利·塞納維拉，保利·公園九里】

記者近日走訪了保利上述三個項目的售樓處，銷售人員均向記者表示可以進(jìn)行“首付分期”：如果購買首套住房，首付可以分４個月交清，第一個月僅需付房款的５％，購買第二套住房的首付甚至可以延長到９個月。一位銷售人員告訴記者。

【地點：廣州，時代南灣。】

銷售人員：現(xiàn)場認(rèn)購享受“史無前例”的８．８折優(yōu)惠，老業(yè)主介紹新業(yè)主交易成功，獎勵１萬元現(xiàn)金。

【解讀】“降價是最難從開發(fā)商嘴里聽到的兩個字，但當(dāng)市場變化，他們在公開場合無數(shù)次說著房價必將堅挺的同時，也有無數(shù)種‘暗降’的辦法把房子賣出去。”一位在上市房地產(chǎn)公司任職的銷售經(jīng)理告訴記者：調(diào)低開盤價、送首付、送裝修、送家電、“Ｘ萬抵ＸＸ萬”等都是常用辦法。

四重因素影響　購房心理戰(zhàn)轉(zhuǎn)向

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這些優(yōu)惠不乏作秀的成分。但即便是作秀，如果有一些歷史的縱深感，就能明顯發(fā)現(xiàn)出不同。

廣州保利的銷售人員表示，首付分期是“大促銷活動”“不可能一直持續(xù)下去”，希望記者早下決定，“手快有，手慢無”。

而將時間回溯到２０１３年１０月，還是在保利·西海岸，銷售人員的底氣要強(qiáng)硬很多：購房首付３成，且需和開發(fā)商規(guī)定的貸款合作銀行簽訂合同，該銀行當(dāng)時執(zhí)行的首套住房貸款利率上浮１０％。購房者要么買，要么走。

“一旦出現(xiàn)這種情況，你就知道，開發(fā)商又要心口不一了，這證明，他們的日子開始不如想象中好過了。”一位購房經(jīng)理表示。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前，至少有四重力量影響并導(dǎo)致了這一結(jié)果。

－－市場調(diào)節(jié)。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟等專家分析，從２０１２年下半年開始，一線城市的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一波連續(xù)十多個月的上漲，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至２０１３年１２月，京滬穗深四大一線城市的房價同比漲幅超過或接近２０％，在已經(jīng)執(zhí)行了２年多的嚴(yán)格限購政策后，盡管供需矛盾仍然緊張，但擠出了投資投機(jī)需求后，絕不足以支持如此大幅度的瘋狂上漲，在擠出了追漲、恐慌的超前購房陰影后，市場必然會有所理性調(diào)整。

－－調(diào)控發(fā)力。在一線城市“越調(diào)越漲”的壓力聲中，京滬穗深在去年下半年都出臺了更嚴(yán)格的調(diào)控加碼規(guī)定。例如，廣州將外來人口繳納社保允許購房的期限從２年增加到３年，這些嚴(yán)格的調(diào)控政策也在鞏固和加強(qiáng)調(diào)控的效果。

－－預(yù)期分流。北京２０１４年起試點安居性商品房，僅前兩個自住房項目的申請就超過４０萬套，從商品房分流了大批需求，并直接影響了市場預(yù)期。北京市統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前兩月北京商品房銷售面積比上年同期下降３９．１％。而廣州、深圳等多地已經(jīng)或籌備推出類似共有產(chǎn)權(quán)保障房項目，也將給市場帶來巨大影響沖擊。

－－資金壓力。中原地產(chǎn)分析師薄夫利認(rèn)為，盡管去年上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款再創(chuàng)新高，但在房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊和頻頻出擊搶當(dāng)?shù)赝醯券B加影響下，開發(fā)商也需要讓利跑量，加快資金周轉(zhuǎn)。

規(guī)劃著陸　能否讓“只漲不跌”神話祛魅

從時代地產(chǎn)到萬科、保利，這些標(biāo)桿地產(chǎn)公司近期在一線城市的動作表明，在經(jīng)歷了過去一輪快速上漲后，本已居高不下的一線城市核心區(qū)域房價對調(diào)控并非“免疫”，也絕不是只漲不跌的“神話”。

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，２月北京房價同比上漲１５．５％，和去年動輒２０％左右的增速相比，漲幅已經(jīng)開始有所收窄。

專家表示，這不僅對一線城市樓市和購房者預(yù)期帶來影響，對全國市場也將帶來傳導(dǎo)和示范沖擊。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，一線城市出現(xiàn)的降價促銷將對庫存較大的二三線城市起到示范作用。雖然目前部分二三線城市還沒有出現(xiàn)明顯的降價現(xiàn)象，但預(yù)計未來兩三個月將看到一些變化。

３月１６日，國務(wù)院正式頒布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（２０１４－２０２０年）》，其中明確要“健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。”

李鐵崗認(rèn)為，這是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，對一線城市而言，城市功能的再定位和人口、產(chǎn)業(yè)的紓解轉(zhuǎn)移將在未來成為緩解供需矛盾的重要武器，對遏制二三線城市乃至四線城市出現(xiàn)的“造城沖動”，引導(dǎo)其在產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上發(fā)展健康的房地產(chǎn)市場，也具有重要的指導(dǎo)意義。（“中國網(wǎng)事”記者烏夢達(dá) 王浩明席敏）