昨天，昆明市地稅局房產(chǎn)交易稅收征管系統(tǒng)開(kāi)始試運(yùn)行，將依托主城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)所交易的二手房進(jìn)行估價(jià)。二手房交易價(jià)格將全面進(jìn)入“機(jī)評(píng)”時(shí)代，并以此作為過(guò)戶(hù)繳納稅費(fèi)的基數(shù)。該舉措可打擊此前意在逃稅的“陰陽(yáng)合同”。

7月1日前各縣（市）區(qū)全面上線

此前二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方為逃稅向交易中心提交的合同價(jià)，會(huì)低于真實(shí)成交價(jià)（即所謂“陰陽(yáng)合同”）。未來(lái)隨著“機(jī)評(píng)”全面鋪開(kāi)，“陰陽(yáng)合同”再無(wú)用武之地。在二手房過(guò)戶(hù)時(shí)，合同價(jià)高于電腦估價(jià)的，以合同價(jià)為征稅基準(zhǔn)；低于電腦評(píng)估價(jià)的，以電腦評(píng)估價(jià)為征稅基準(zhǔn)，即“就高不就低”。

市地稅局副局長(zhǎng)馮磊介紹，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，在獲取房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和政府部門(mén)公布的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和房屋建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估專(zhuān)家參與工作，根據(jù)全市的實(shí)際，制定統(tǒng)一的評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，依托計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生的存量房交易行為，進(jìn)行計(jì)算機(jī)評(píng)估，從而最大限度地防止和制止交易雙方低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格逃稅的行為。

“其實(shí)，市地稅局的工作人員，如果沒(méi)有相關(guān)的操作權(quán)限也不可能查到某套房子的評(píng)估價(jià)，這也是為了保障公平納稅的良好環(huán)境。”馮磊表示，昆明市地稅局房產(chǎn)交易稅收征管系統(tǒng)將于7月1日前正式在全市各縣（市）區(qū)范圍內(nèi)全面上線運(yùn)行。

據(jù)實(shí)申報(bào)成交價(jià)格即可通過(guò)系統(tǒng)審核

“只要房屋交易時(shí)據(jù)實(shí)申報(bào)成交價(jià)，就能一次通過(guò)昆明市房地產(chǎn)交易稅收評(píng)估征管系統(tǒng)。”

據(jù)馮磊介紹，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，按照規(guī)定的程序?qū){稅人交易的存量房進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，得出存量房交易價(jià)格估值，將估值下浮一定比例后，形成存量房交易價(jià)格評(píng)估值，與納稅人申報(bào)的交易價(jià)格進(jìn)行比較，判斷申報(bào)價(jià)格是否真實(shí)。

在存量房評(píng)估工作中，所用到的估價(jià)方法主要有四種：市場(chǎng)法、收益法、成本法和特征價(jià)格模型法。由于每種估價(jià)方法的適用對(duì)象有所不同，而存量房交易包括住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等多種類(lèi)型的房地產(chǎn)，依據(jù)昆明市存量房的類(lèi)型和交易特點(diǎn)，昆明市地稅局采用特征價(jià)格模型法進(jìn)行估價(jià)。特征價(jià)格模型法是通過(guò)樣本數(shù)據(jù)的采集、整理和模型擬合，建立反映房屋價(jià)格與各影響因素（特征）之間的定量關(guān)系，然后運(yùn)用這一定量關(guān)系測(cè)算確定每一套房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。

對(duì)于為何將“存量房交易價(jià)格估值下浮一定比例后作為交易價(jià)格評(píng)估值”，馮磊解釋說(shuō)，主要是考慮有兩方面原因可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)的估值偏離房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格。

一是，由于房地產(chǎn)交易價(jià)格是動(dòng)態(tài)變化的，而稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估房產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)不同，且無(wú)法做到按照每個(gè)納稅人交易的時(shí)點(diǎn)調(diào)整評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可能發(fā)生評(píng)估價(jià)格與實(shí)際價(jià)格不一致的情況。

二是，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)用的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，暫時(shí)只考慮了影響存量房交易價(jià)格的主要因素。比如，在評(píng)估對(duì)象為住房時(shí)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)只分析了樓房位置、樓層、朝向、建成年份、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)格的主要因素，但未考慮該住房的評(píng)估價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定偏差。

市地稅局相關(guān)人士介紹，今后為了讓市民對(duì)轉(zhuǎn)讓交易的住房評(píng)估價(jià)有個(gè)參考，將按照大環(huán)（一、二、三環(huán)）、片區(qū)（17個(gè)片區(qū)）及小區(qū)（4000多個(gè)小區(qū)）的先后，在昆明市地稅局網(wǎng)站上公布評(píng)估價(jià)均價(jià)。

●溫馨提醒

昆明市地稅局工作人員提醒， 有些房產(chǎn)中介為了中間牟利，會(huì)忽悠購(gòu)房者，說(shuō)：“現(xiàn)在相關(guān)稅率提高了，但我可以幫你降下來(lái)，只是少繳稅率的部分要分一半給我。”為了防止不良房產(chǎn)中介忽悠分錢(qián)的情況出現(xiàn)，購(gòu)房者可以事先撥打12366稅務(wù)咨詢(xún)熱線，也可到昆明市房產(chǎn)交易中心的地稅窗口進(jìn)行咨詢(xún)。

●相關(guān)新聞

6月昆明個(gè)人住房信息將聯(lián)網(wǎng)

都市時(shí)報(bào)訊（記者 秦聰俊） 日前，住建部要求全國(guó)40個(gè)主要城市的個(gè)人住房信息在今年6月完成聯(lián)網(wǎng)工作，昆明也在聯(lián)網(wǎng)城市之列。聯(lián)網(wǎng)完成之后，一個(gè)家庭在不同城市的住房情況，都可以查出。

另一方面，昆明樓市迎來(lái)了“紅5月”，截至5月30日，昆明共成交各類(lèi)商品房8450套。

來(lái)自昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 5月15日至21日，昆明主城四區(qū)及呈貢新區(qū)交易量達(dá)到2158套，成為今年以來(lái)單周成交量最高的一周。5月22日至28日，共成交各類(lèi)商品房1799套，日均成交套數(shù)為257套。截至5月30日商品房已成交8450套，這一數(shù)字刷新了今年以來(lái)的月成交量紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)人士表示，信貸及調(diào)控政策的微調(diào)使得購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判出現(xiàn)變化，在一定程度上降低了購(gòu)房者的觀望情緒，剛需入市的積極性明顯提高，促成交易。不過(guò)當(dāng)前限購(gòu)等調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大，在市場(chǎng)方面，由于開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力依然明顯，同時(shí)未來(lái)的潛在供應(yīng)仍處于較高水平，因此，昆明樓市的未來(lái)走向還有待觀察。

5月最后2宗地以底價(jià)賣(mài)出

都市時(shí)報(bào)訊 （記者 秦聰俊） 昨天下午，5月的最后一次土地交易在昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心舉行。五華普吉片區(qū)2宗土地共139.76畝，由聯(lián)想控股融科智地房地產(chǎn)股份有限公司、云南漢鼎投資有限公司以底價(jià)競(jìng)得。

另外6宗掛牌土地共50.25畝，均為批發(fā)零售（加油站）用地，被中石油、中石化、云南強(qiáng)林石化以底價(jià)收入囊中。

●記者體驗(yàn)

西昌路一套二手房估價(jià)8435元/平方米

昨日，昆明市地稅局房產(chǎn)交易稅收征管系統(tǒng)開(kāi)始試運(yùn)行，昆明市房產(chǎn)交易中心辦理二手房交易過(guò)戶(hù)手續(xù)的并不多。

在二樓涉稅窗口內(nèi)，記者觀看了工作人員使用房產(chǎn)交易稅收征管系統(tǒng)的全過(guò)程：

按在二手房交易雙方提供的資料文件，工作人員在聯(lián)網(wǎng)的電腦上分別錄入房產(chǎn)信息、轉(zhuǎn)讓方信息和承受方信息。這是一套2000年建成的房改房，位于一環(huán)西昌路209號(hào)，面積77.67平方米，是7層，交易價(jià)格為70萬(wàn)元。

工作人員錄入提交僅幾秒鐘時(shí)間，電腦屏幕就顯示出系統(tǒng)自動(dòng)生成的評(píng)估價(jià)655186.05元，即每平方米8435.51元。應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)評(píng)估價(jià)并不高。

因?yàn)檫@套房的交易價(jià)格高于評(píng)估價(jià)，則按交易價(jià)格征稅。在隨后打出的納稅申請(qǐng)表上，顯示為賣(mài)方7000元（賣(mài)方根據(jù)相應(yīng)政策享受優(yōu)惠，個(gè)人所得稅按成交總價(jià)的1%征收），買(mǎi)方也是7000元（買(mǎi)方根據(jù)相應(yīng)政策享受優(yōu)惠，契稅按成交總價(jià)的1%征收）。

在完成納稅人簽字、到銀行繳納稅款后，二手房交易雙方即可領(lǐng)到稅票、發(fā)票完稅辦結(jié)單，整個(gè)二手房交易繳稅過(guò)程即告完成，便可到房產(chǎn)部門(mén)窗口辦理相應(yīng)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

非住宅轉(zhuǎn)讓繳納稅費(fèi)案例

李先生計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)北市區(qū)穿金路旁某樓盤(pán)50年產(chǎn)權(quán)的一套房產(chǎn)，原購(gòu)房?jī)r(jià)約34萬(wàn)，現(xiàn)在買(mǎi)價(jià)52萬(wàn)，面積73平方米，該套房產(chǎn)為非住宅。昆明市地稅局房產(chǎn)交易稅收征管系統(tǒng)對(duì)這套房子給出的評(píng)估價(jià)為547500元，假設(shè)房產(chǎn)證有5年。 (廖治國(guó))

來(lái)源：云南網(wǎng) 編輯：寧波