10月19日下午，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康一語驚人，稱銀行可抗房產(chǎn)貸款抵押品跌40%。這相比此前劉明康先生所說可抵抗房價(jià)下降50%退了一大步，但這樣的說法仍然是不慎重的，對風(fēng)險(xiǎn)過于樂觀。
房地產(chǎn)是投資品種，與金融有密切聯(lián)系。房地產(chǎn)抵押品出現(xiàn)40%的下跌，基本可以說明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象，此時(shí)必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押品大幅下挫，在極端情況下甚至價(jià)格跌到零，資不抵債，從而引爆債務(wù)危機(jī)。到那時(shí)，信用市場必然凍結(jié)，甚至企業(yè)債、優(yōu)質(zhì)證券都無法發(fā)行，資產(chǎn)價(jià)格難以啟動(dòng)，一直在低谷徘徊。東南亞金融危機(jī)與美國次貸危機(jī)，已經(jīng)向我們兩次預(yù)演了房地產(chǎn)泡沫崩潰后的信用凍結(jié)慘狀。
確實(shí)，我國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占總體貸款比例不高，目前我國銀行體系房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占各項(xiàng)貸款的比重為19.8%，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)相關(guān)的抵押貸款以及地方投融資平臺的土地抵押貸款比比皆是，據(jù)一份統(tǒng)計(jì)占據(jù)了大半壁江山。
如劉明康先生所說，10.7萬億元的地方政府債務(wù)中80%是銀行貸款，房地產(chǎn)貸款余額10.4萬億元，一旦房地產(chǎn)作為地方政府最重要抵押物失去價(jià)值，房貸風(fēng)險(xiǎn)與地方債風(fēng)險(xiǎn)會(huì)如雙子星座聯(lián)袂而來，因?yàn)閮烧咄ㄟ^土地財(cái)政與地方投資，密切地捆綁在一起。中國的房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)在銀行貸款中所占的比例絕不應(yīng)小視。
中國不會(huì)發(fā)生美國式的次貸危機(jī)，因?yàn)榻鹑谘苌废鄬Σ话l(fā)達(dá)，正如兒童不會(huì)得老年病，不是什么值得稱道的事，周期不同而已。“其他創(chuàng)新如集合信托與房地產(chǎn)貸款余額之比僅為4%左右，風(fēng)險(xiǎn)特征相對簡單”，風(fēng)險(xiǎn)特征簡單不等于沒有風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)一步到位地構(gòu)成銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，以相同的方式在各銀行蔓延，并通過銀行壞賬等計(jì)提加以體現(xiàn)。
在銀行上市之前，壞賬以再貸款等方式由民眾承擔(dān)成本，現(xiàn)在銀行上市了，投資者成為買單人。不斷提高資本充足率的結(jié)果是上市銀行不斷融資，估值進(jìn)入歷史低谷仍未企穩(wěn)，投資者避之唯恐不及。如果銀行真的沒有風(fēng)險(xiǎn)，就不會(huì)兩年瘋狂地融資發(fā)債近萬億，這顯然是銀監(jiān)會(huì)對風(fēng)險(xiǎn)未雨綢繆，說明對未來可能爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)心知肚明。此時(shí)，在銀行風(fēng)險(xiǎn)還未徹底緩解時(shí)，絕口不提證券市場投資者的虧損與貢獻(xiàn)，不公平。
設(shè)想極端的例子，股債雙底情況延續(xù)，銀行次級債與股市再融資被拒絕，投資者拒絕買單，銀行又該到哪里去找廉價(jià)資金呢？是否重用再貸款手段？
劉明康先生認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款安全還表現(xiàn)在，從房地產(chǎn)貸款具體結(jié)構(gòu)看，目前約98%的個(gè)人按揭貸款“貸款房價(jià)比”低于80%，按揭貸款平均“償債收入比”為33%，超過1/2的按揭貸款和開發(fā)貸款都是在2009年二季度房價(jià)重新高企之前發(fā)放的，開發(fā)貸款的平均抵押品比例也達(dá)到189%，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高于國際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)。
貸款房價(jià)比在市場急速下行時(shí)波動(dòng)，當(dāng)房價(jià)節(jié)節(jié)下降時(shí)，貸款房價(jià)比將迅速惡化，最后出現(xiàn)資不抵債的情況，一些業(yè)主選擇放棄還債，讓銀行充當(dāng)房東。2008年房價(jià)下跌，媒體披露深圳出現(xiàn)過停止繳納按揭貸款的小高峰，最后靠貨幣寬松和房價(jià)上行才得以解決。
至于按揭貸款的平均償債收入比為33%，實(shí)在是過于健康，看來“房奴”完全是子虛烏有。每個(gè)按揭購房的人都清楚，在房地產(chǎn)穩(wěn)定時(shí)，個(gè)人按揭被視為銀行的最佳資產(chǎn)，審批手續(xù)非常松弛。購房時(shí)，與開發(fā)商合作的銀行急于完成貸款手續(xù)，此時(shí)，購房者的收入填寫基本是按照貸款來倒推的，收入證明形同虛設(shè)，就像二手房的陰陽合同一樣，已經(jīng)是市場潛規(guī)則。不料，監(jiān)管部門居然以此為據(jù)，證明中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)不高，這根本不是專業(yè)問題，而是常識問題。
如果償債收入比為33%，說明中國的房地產(chǎn)市場非常健康，說明購房者的收入非常之高，還有什么必要調(diào)控房地產(chǎn)，控制按揭貸款呢？
中國確實(shí)不會(huì)出現(xiàn)地方債與房地產(chǎn)貸款的崩潰，但理由不是基于劉明康先生所說的銀行壓力測試，而是基于中國70萬億元人民幣以上的銀行存款，3萬億美元以上的外匯儲(chǔ)備，以及國有企業(yè)可以變賣的諸多資源，這都是財(cái)富數(shù)十年積累所致，才能讓我們經(jīng)受住沖擊。筆者支持房地產(chǎn)調(diào)控，支持中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，但同樣覺得，應(yīng)該對承擔(dān)轉(zhuǎn)型成本的人，公道些，再公道些。
