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部分銀行跨越政策底線，變相把第一套房的優(yōu)惠政策套用到第二套房購買上

房地產(chǎn)商眼中的購房者，就是商業(yè)銀行眼中的貸款客戶，在這上面，它們結(jié)成了一個利益共同體。所以，正像我們看到的，部分銀行開始跨越政策底線，也變相地把第一套房的優(yōu)惠政策套用到了第二套房的購買上。為了在表面上掩蓋這個事實，開發(fā)商和銀行相互配合，玩起了一場數(shù)字游戲。

國務(wù)院頒布的131號文件規(guī)定：“對于已經(jīng)貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。也就是說可以享受利率7折、最低首付兩成的優(yōu)惠。于是，銷售商和銀行首先在住房面積上做起了文章。

“少付首付，又享受7折利率，那只能你來證明你的人均住房面積是低于北京住房標(biāo)準(zhǔn)的。”

北京市人均住宅規(guī)定的建筑面積是27.07平方米，按照一家三口的基數(shù)來計算，如果過去貸款購買的房屋建筑面積，小于81.21平方米，再次貸款購買普通住房，就可以享受首付20%、利率最低7折的優(yōu)惠。記者告訴銷售人員，自己的第一套住房已經(jīng)超標(biāo)，現(xiàn)在要購買第二套住房怎么辦理，銷售人員和銀行工作人員共同幫記者出起了主意。

“能不能說給父母一起住，現(xiàn)在。”

“那父母戶口不在北京。”

“沒關(guān)系，不用，您需要在我們行簽署說明書，就是聲明你現(xiàn)在有三口人，四口人居住在一起，然后你的面積73平方米，低于北京市人均住房標(biāo)準(zhǔn)。”

央行和銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》強調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。而實際上在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，購房者提供的虛假信息、虛假證明必須在銀行的幫助下才能得逞。

按照央行規(guī)定，購買住房是以家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，那么，對于未婚的單身購房者，超標(biāo)準(zhǔn)購買第二套住房，卻要享受第一套購房的政策，銀行和開發(fā)商又是采用的什么辦法？

“加你，加父母這不是三口人嗎？但是三口人你還是享受不了，還是差一口人。”

“那我結(jié)婚唄。”

“不用結(jié)婚，去做個公證。”

“去哪里公證。”

“到公證處。”

只要銀行默許，父母可以參與多個孩子購買第二套住房，讓購房人輕松獲得購買第一套住房的優(yōu)惠政策。對于已經(jīng)結(jié)婚，有一套達(dá)標(biāo)住房的購房者，那么銀行和銷售人員是如何解決的呢？

“一個比較極端的辦法，他倆先辦離婚。”

“辦離婚，假離婚是吧。”

“對，要不然款放完再復(fù)婚，申請貸款的時候他得是單身的。”

“整個放貸放下來要多長時間？”

“半個月。”

“就是假離婚半個月你可以辦？”

“對，他就算第一套購房了，那就是20%首付，利率7折。”

銷售人員告訴記者，這種辦法對假離婚的人來說非常值得，在他們樓盤經(jīng)他操辦的購房者就很多。他給記者算了一筆賬：

“貸三十年款，應(yīng)該每月還6343元，如果是第一套房是4866元，每月少還1500元，為什么現(xiàn)在有這么多離婚的，一個月就少1000多啊，貸100萬元。”

“那都是以假離婚來辦嗎？”

“假離婚來辦，很多現(xiàn)在。”

“你們這兒就有很多？”

“對。”

在銷售人員的指點下，購房者擁有了購買第一套住房的資格之后，想買多少套有首付和利率優(yōu)惠的住房，就能買多少套。

“我這個社區(qū)里就有一個人買35套。”

“35套？他一個人買的？”

“對，都讓你首付20%，我能給你做5套，你都付20%首付，都享受7折利率，但是得同時做。”

銷售人員告訴記者，這35套房是同時用幾個人的名字購買的，一個人名下可以辦理5套到6套住房，而且都是按照第一套房的首付和利率優(yōu)惠政策購買的。那么，他們是怎么辦理的呢？

“有一套在招商銀行做，有一套在建設(shè)銀行做，有一套在工商銀行做，我再找中國銀行，渣打銀行各個銀行，同時做。”

“那銀行資信不是相通的嗎？”

“資信通的，他這個沒放款他怎么能查出來呢。”

“你同時做的話等于說放款是統(tǒng)一放。”

“對。”

“如果有先做出來的。”

“先做出來不放款怕什么。”

“先做出來只要沒放款就行？”

“對，這種做多了，一個人買好幾套。”

旁邊的銀行工作人員告訴記者，央行正在收緊這個政策，現(xiàn)在如果不抓緊買，恐怕沒有機會享受7折優(yōu)惠了。

“中國銀行已經(jīng)被停了，就是購買二套房不讓這樣做了，人民銀行為什么去年出了一個改善性住房政策，它要刺激房地產(chǎn)，它現(xiàn)在覺得是要收緊房地產(chǎn)，就要嚴(yán)格的控制這個市場，所以如果一旦人行把這個二套房的政策叫停了，各家商業(yè)銀行就可能不能再做了，就是因為現(xiàn)在正好處于一個過渡期，就是從緊的口袋在縮緊過程中，那大家可以做。：

違規(guī)操作會給房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？

應(yīng)該說，央行出臺的第一套房貸優(yōu)惠政策，一是為了滿足老百姓改善住房條件的需要，二是為了減少金融危機對房地產(chǎn)市場的沖擊，拉動國內(nèi)需求。可是，前面我們看到，這個政策在實際操作中，卻成了房地產(chǎn)商和部分商業(yè)銀行拉客戶促銷的工具，優(yōu)惠范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政策規(guī)定的界限。如果任由這些違規(guī)操作繼續(xù)下去，會給房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響呢？來聽聽專家的分析。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌：“上海的樓市這兩個月熱起來以后，市場熱的很快，而且發(fā)現(xiàn)一部分投資者，或者說投機者也進入市場，炒房者也開始進入市場。”

剛從上海、杭州等地考察市場回北京的顧云昌會長告訴記者，上海、杭州、深圳等地方，現(xiàn)在一些炒房人利用首套住房優(yōu)惠政策，再次進入了市場炒房，不僅如此，一些高收入家庭，也開始將積蓄投入高端房地產(chǎn)市場，使得這幾個地方的房地產(chǎn)銷售異常火爆。

顧云昌：“像深圳，剛才說的上海，杭州這些城市，高端的房子開始投資的，這下又增加了，甚至少數(shù)的炒樓者又進入市場了，這樣情況下，要防止他把樓盤又把樓價炒高了。”

為什么炒房人會選擇在這一時期進入房地產(chǎn)市場呢？北京地產(chǎn)界資深評論人楊少鋒向記者揭示了其中的奧秘。

四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒：“我們以向銀行貸款一百萬為例，如果你是按照第一套房子來算，那么你在20年，你要承擔(dān)20年內(nèi)你要支付給銀行利息是82萬，可是如果說你能享受到第二套的7折利率，你在20年，你所要支付的利息是多少呢，它就變成了是42萬，這中間大概差了39萬到40萬之間。”

炒房人享受到第一套房的優(yōu)惠政策，不僅能省下來39萬到40萬元的利息，而且每月還能少支出1300元錢的按揭款。最重要的是，首付20%，降低了炒房人進入房地產(chǎn)市場炒房的投資門檻，使大量的炒房人進入樓市炒房。

楊少鋒：“之所以在2005年、2006年房價會出現(xiàn)一輪的暴漲，實際上跟當(dāng)時我們把首付的調(diào)低是有非常大的關(guān)系的，首付調(diào)低之后，利率調(diào)低完之后，它令房屋購買持有的成本，購買的一次性支出的成本跟持有的成本大幅的降低，所以就給了很多以溫州人為代表的這種一個炒房主的出現(xiàn)，他們用銀行的資金，很少的資金去買房子。”

楊少鋒告訴記者，在2005年到2007年，全國一些大中城市出現(xiàn)了不少炒房人，就是由于當(dāng)時購房的首付款和利率太低。炒房人將房價炒得很高，造成了當(dāng)時房價居高不下，市場十分混亂。當(dāng)時一套一百萬元的房子，只需要付20萬元就能買下來，而在兩年后，房價被炒高了至少1倍，有些甚至達(dá)到3倍，普通老百姓在買不起房的同時，炒房者卻用很低的投資，賺得盆滿缽滿。

楊少鋒：“為什么在2007年會出現(xiàn)很多的企業(yè)主他們不做生意了，我炒房子去。”

由于買房的人多了，上海、北京、深圳等地的樓市出現(xiàn)了新的一輪房價上漲，近3個月這三個城市，房價普遍上漲了10%到20%，有些樓盤的價格甚至回到了歷史最高時期。

顧云昌：“那么這個時候銀行系統(tǒng)恐怕就要高度關(guān)注了，因為我們這么多的投資進去了，我們發(fā)現(xiàn)了那么多的貨幣，下一步很可能會導(dǎo)致流動性過剩，資金流動性過剩情況下，資產(chǎn)價格又會馬上漲，有通貨膨脹的預(yù)期。”

顧云昌會長認(rèn)為，政府出臺房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，是為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，而現(xiàn)在這個政策被放大到第二套住房上，使得現(xiàn)在的樓市，又處在了一個非常關(guān)鍵的基點上，如果不控制好價格，將出現(xiàn)新的泡沫。最近，上海銀監(jiān)局已經(jīng)意識到這一情況，在今年6月初就印發(fā)通知，再度重申第二套房首付款比例和利率規(guī)定，要求上海內(nèi)資和外資銀行嚴(yán)格執(zhí)行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定，嚴(yán)防變相降低貸款門檻，貸款利率的違規(guī)行為。

半小時觀察：誰在給第二套房“松綁”？

剛剛經(jīng)歷了一場倒春寒的樓市，眼下就和天氣一樣迅速地升溫。全國商品房銷售面積、施工面積、投資規(guī)模等指標(biāo)全面回升，很多樓盤前面我們又見到了排隊搶號的景象，房地產(chǎn)廣告又紛至沓來，前一陣子還在打折促銷的樓盤，現(xiàn)在又進入了漲價的隊伍。5月份，全國70個大中城市中，新建住宅銷售價格上漲的有60個，比上月的41個又有擴大了19個，漲價潮正在從個別城市蔓延至全國。以至于有房地產(chǎn)人士樂觀地估計，五月的樓市有些仿佛回到了兩年前的感覺。

但透過這些表象，揭開了房貸真相之后，我們實在很擔(dān)心，眼下樓市回暖有多少是百姓購買力的真實反映？有多少是鉆了房貸政策空子，靠利率優(yōu)惠換來的所謂需求？又有多少是在大規(guī)模信貸擴張之下，引入樓市的資產(chǎn)泡沫？在擴內(nèi)需保增長的過程中，與多個重點行業(yè)聯(lián)系緊密的房地產(chǎn)市場的確需要聚集人氣，走出低谷，但這并不意味著要拿未來的風(fēng)險做代價。

上一輪樓市暴漲在深圳等地引發(fā)的斷供潮已經(jīng)在提醒我們，樓市過熱將沖擊經(jīng)濟的多個領(lǐng)域，而如果用魚目混珠的手法來應(yīng)對眼前的局面，結(jié)果一定會得不償失。

編輯：肖亭 來源：(主編：周人杰 記者：曾曉琳 攝像：沈焱)