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一方面，全國房價(jià)“松動”已成定局，另一方面地方政府動作“遲緩”、心理矛盾

隨著一季度的結(jié)束，《瞭望》新聞周刊記者采訪觀察到：近兩個(gè)月來，“多管齊下”疊加效應(yīng)漸顯，市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)、投機(jī)投資“絕跡”、土地低價(jià)成交，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房價(jià)不上漲甚至下跌的基本態(tài)勢已經(jīng)形成。與此同時(shí)，一些地方開始擔(dān)憂稅收和土地收益減少，在出臺“限購令”、“控房價(jià)目標(biāo)”時(shí)表現(xiàn)出觀望、拖拉的矛盾心理。

百姓反映目標(biāo)過于“寬松”

年初出臺的“國八條”要求各城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。按照這個(gè)要求，要求公布房價(jià)控制目標(biāo)的城市應(yīng)該是全國600多個(gè)城市。截至3月30日，只有57個(gè)城市公布，公布的比例不足一成。

從已公布城市的房價(jià)控制目標(biāo)來看，絕大多數(shù)參考了“當(dāng)?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速”這兩個(gè)目標(biāo)，有的城市要求今年新建住房的價(jià)格漲幅，不高于本年度GDP增長速度；有的將房價(jià)漲幅目標(biāo)控制在人均可支配收入增幅范圍內(nèi)。除了北京市明確表示房價(jià)要穩(wěn)中有降，上海漲幅要控制在8%以下，蘭州、銀川、岳陽將上漲目標(biāo)定在10%以內(nèi)外，其他的城市幾乎都在10%～15%之間。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)向本刊記者表示，這些城市出臺的目標(biāo)旨在控制房價(jià)過快上漲，卻沒有一個(gè)城市提及“居民住房支付能力”這個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。出臺的控制目標(biāo)也很模糊，不僅沒有表現(xiàn)出地方政府控制房價(jià)的決心，反而給人一種房價(jià)今年還要上漲的預(yù)期。

呼和浩特市民劉長靜對本刊記者說，政府控制房價(jià)上漲的速度是個(gè)好事情，但是對于我們剛參加工作時(shí)間不長的人來說，房價(jià)還是太高了，每個(gè)月都把工資還貸款，基本生活就沒有保障了，“作為普通的工薪階層，我還是感覺地方的控制目標(biāo)太寬松了，希望房價(jià)不要再漲了，要是能降一點(diǎn)就更好了。”

三大因素“卸力”高房價(jià)

受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地不論是否出臺“房價(jià)控制目標(biāo)”，對房價(jià)的影響都不大。“國八條”雖然才出臺不到兩個(gè)月，“限購”、“限貸”、“防地王”、“保障房放量”等政策層層加碼，瞄準(zhǔn)樓市癥結(jié)實(shí)施精確打擊，樓市風(fēng)向已經(jīng)轉(zhuǎn)變。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2月份，北京、上海、重慶、深圳、杭州、南京等熱點(diǎn)城市住宅成交量同比減少均在5成以上，最高降幅達(dá)7成。3月中上旬，北京房地產(chǎn)成交量同比降4成，上海同比減少約5成。國家統(tǒng)計(jì)局公布，1～2月全國商品房銷售面積增幅同比下降達(dá)24.4個(gè)百分點(diǎn)。

土地交易方面，2月份，全國120個(gè)城市土地市場出現(xiàn)量價(jià)齊跌，幾乎所有二線城市地塊均以底價(jià)成交。全國土地市場成交量下跌超過50%。120個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)1582元/平方米，環(huán)比下跌28%。

成交低迷催生“打折風(fēng)”。在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“遠(yuǎn)洋一方”新開樓盤每平方米的銷售價(jià)格較前一批次均價(jià)便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的實(shí)際售價(jià)是前期網(wǎng)上參考價(jià)的7.6折。在廣州，2月出現(xiàn)直降5000元的樓盤。在南京，宋都美域等樓盤也推出“貼息補(bǔ)稅”活動，優(yōu)惠后每套可便宜10多萬元。

高檔住宅市場幾乎“冰凍”。2月份上海高檔二手房成交僅占全部成交量的3%，其他城市二手房市場成交亦呈現(xiàn)類似特點(diǎn)。南京市面上小戶型低價(jià)房的成交占比越來越大，別墅、豪宅的投資者幾乎為零。

“房價(jià)松動很可能從高檔房和熱點(diǎn)片區(qū)開始，因?yàn)楝F(xiàn)在既沒人愿意買，而且也買不起。”南京某企業(yè)高管張明給本刊記者計(jì)算，新城區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格都到了1.5萬元至2.5萬元每平方米，一套大戶型起碼要兩三百萬元。買大戶型的幾乎都是“二套”房，首付六成就要100多萬元現(xiàn)金。與此同時(shí)，貸款利息不僅取消了7.5折優(yōu)惠，還普遍上調(diào)到了1.2倍以上。

南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛為本刊記者分析說，調(diào)控政策從三個(gè)方面“卸”去了高房價(jià)的支撐力量：

購買力方面，“限購令”讓投機(jī)炒作資本大量轉(zhuǎn)向債券和基金市場，現(xiàn)在市面上超過8%的基金幾乎都買不到了，而剛性需求只能買得起面積小的房子。“購買力縮水達(dá)5成以上，比業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)還要大。”

開發(fā)商方面，大型開發(fā)商經(jīng)營性現(xiàn)金流緊張。年報(bào)顯示，我國股市42家房地產(chǎn)企業(yè)去年凈利潤大幅上升40.5%。但同時(shí)，這些開發(fā)商去年負(fù)債合計(jì)超過6000億元，同比增長50%。42家公司去年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-513.3億元，同比下降了306%。“現(xiàn)在開發(fā)商是只有出錢，沒有進(jìn)錢，誰還敢漲價(jià)？”

土地價(jià)格方面，“防地王”成為一根紅線，地方靠抬地價(jià)拉房價(jià)已不可能。