《新聞?wù){(diào)查》——《中央公寓的秘密》
中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：上海一直是中國房價(jià)飆升的引領(lǐng)者率先突破每平米過萬元，率先創(chuàng)下每平米十萬以上的天價(jià)紀(jì)錄，高房價(jià)的背后成本是多少？利潤是多少？公眾并不知情。不過我們剛剛接到投訴，在上海一個(gè)對(duì)外公開售價(jià)每平米1.7萬的樓盤當(dāng)中仍然存在著較大的非正常的利潤空間，而知情人告訴我們?cè)陂_發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中都存在著人為操縱的因素，致使房價(jià)抬高。這種情況屬實(shí)嗎？高房價(jià)的背后到底隱藏著什么樣不為人知的秘密呢？我們前往上海進(jìn)行調(diào)查。
近日，《新聞?wù){(diào)查》接到上海陸家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)公司小股東耀國能源公司代表的反映，他們發(fā)現(xiàn)自己公司參股的樓盤陸家嘴中央公寓在開發(fā)過程中有很多不正常的現(xiàn)象。
記者：作為中央公寓的開發(fā)商的股東之一，你現(xiàn)在告訴我們?cè)谶@個(gè)公寓的開發(fā)過程當(dāng)中它的價(jià)格存在很多不正常的因素，你指什么？
閻啟忠：比如說(工程)造價(jià)加土地價(jià)格，我們的成本應(yīng)該在6000左右，事實(shí)我們看到的已經(jīng)在12000左右了。
記者：高出6000？
閻啟忠：對(duì)。
記者：那么，這個(gè)6000這個(gè)成本到哪里去了呢？
閻啟忠：而事實(shí)上我們這個(gè)價(jià)格，在市場上還是被認(rèn)可的，那我就感到問題的嚴(yán)重性。
記者：你指什么？
閻啟忠：我們這里面造價(jià)差異將近1倍，而我們的價(jià)格在市場上還認(rèn)為是合理的，那我不敢往下想整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有什么更大的問題在里面。
陸家嘴中央公寓是由上海陸家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的包含住宅和商業(yè)于一體的綜合小區(qū)。聯(lián)合公司占60%股份的大股東是國有控股的上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司，另有上海世紀(jì)道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和耀國能源兩家公司分別占有30%和10%的股份。閻啟忠作為10%小股東的代表，他對(duì)于整個(gè)公司的項(xiàng)目運(yùn)作有很多疑問。
記者：你是說這12000是明顯的虛高出來的？
閻啟忠：不是虛高，是里面有一個(gè)黑洞在里面，有一個(gè)不正常的人為故意在里面。
記者：老百姓不明白的是房地產(chǎn)商開發(fā)一個(gè)房子，他當(dāng)然希望自己的成本降低一點(diǎn)，利潤會(huì)更高，他怎么會(huì)故意把這個(gè)造價(jià)給抬上去呢？
閻啟忠：到現(xiàn)在還跟你說，我是小股東呀。連知情權(quán)都沒有，不要說話語權(quán)了，不要說參與管理了。那么，我告訴你了，價(jià)格是真的，實(shí)際的價(jià)格超出那么多也是真的，老百姓買不起房，整個(gè)市場就這個(gè)狀況也是真的。那么這里面到底問題出在哪兒？我只能把這個(gè)現(xiàn)象告訴你。
在1998年，上海房價(jià)的均價(jià)還只是3026元/平米。六年之后，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)升到了8124元/平米。在上海房價(jià)飆升的2004年，上海市民無奈認(rèn)同了本地樓市的“321格局”：即內(nèi)環(huán)以內(nèi)3萬元/平米，內(nèi)環(huán)外環(huán)之間2萬元/平米，外環(huán)外1萬元/平米的價(jià)位。按照地理位置和市場價(jià)格來看，現(xiàn)在中央公寓每平方米17600元的價(jià)位并非高得離譜。問題在于，2006年一期工程結(jié)束后，小股東耀國能源公司要求看到整個(gè)工程的結(jié)算報(bào)告，但卻遲遲未能如愿。
閻啟忠：按理說我們這個(gè)行業(yè)，你結(jié)構(gòu)封頂進(jìn)入了房屋預(yù)售的時(shí)候，它那個(gè)結(jié)算(報(bào)告)應(yīng)該出來，如果沒有結(jié)算(報(bào)告)的話，你這個(gè)銷售價(jià)格從哪里來呢？這么大公司的一個(gè)樓盤有20多個(gè)億的樓盤，連一個(gè)結(jié)算(報(bào)告)都沒有，那成了笑話了。
按照《公司法》的規(guī)定，公司股東享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者的權(quán)利，也就是說公司不論對(duì)于大小股東來講，都應(yīng)該是透明的。
記者：像中央公寓這樣的一個(gè)操作方式，會(huì)是惟一的嗎？
閻啟忠：不敢說它是惟一，但是絕對(duì)不會(huì)是惟一。
記者：你怎么能判斷？
閻啟忠：如果他們都跟我不一樣的話，為什么房價(jià)是那么樣的相似，都那么高呢？操作的方法一樣，成本的攤薄是一樣的，那么要么他這個(gè)土地跟我的土地不一樣，它是黃金做的，那只能這樣理解。
串場：中央公寓的開發(fā)存在著違規(guī)之處嗎？今天下午我們找到了一位知情人士約他在我們的住處見面，考慮到他的安全，我們將不拍攝他的影像，并且對(duì)稍后的談話做聲音處理。
這是知情人為我們提供的原始信息，我們把他的陳述變?yōu)槲淖郑?
知情人：我在建筑行業(yè)干了20年，我了解中央公寓的確有些項(xiàng)目不符合規(guī)范，甚至是靠領(lǐng)導(dǎo)或者秘書打招呼解決的。這個(gè)項(xiàng)目體現(xiàn)了一些官商結(jié)合的一個(gè)小小的方面。
知情人告訴我們，陸家嘴房地產(chǎn)聯(lián)合公司董事長是大股東派出的毛德明，但公司實(shí)際由總經(jīng)理高寶泉控制，他是世紀(jì)道公司董事長曹建英的丈夫。聯(lián)合公司的矛盾正是小股東對(duì)中股東的不信任造成的。而這其中種種的猜測和懷疑，很大程度是由于到目前為止，小股東還不了解整個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)成本以及賬目的真實(shí)情況。
記者:你們查賬的目的是什么？
閻啟忠：查賬的目的就是要查清楚這里面的暗箱操作，某些人在當(dāng)中牟取暴利，使國資流失，使我們小股東的利益受到不應(yīng)該有的侵權(quán)，還這個(gè)公司真正的一個(gè)成本造價(jià)的一個(gè)清白。
沒有明確的工程結(jié)算，那么小股東對(duì)于虛高的成本推算又從何而來呢？原來中央公寓所有股東曾在2006年參與過一次利潤的分配。我們看到聯(lián)合公司的財(cái)務(wù)帳目上清楚的顯示，2006年8月份之前公司的主營業(yè)務(wù)一欄沒有填任何數(shù)字，利潤顯示為虧損，而僅僅一個(gè)月后，主營業(yè)務(wù)就有了18個(gè)億的收入。
記者：既然你們現(xiàn)在為止也沒有查賬，你怎么能夠確定說這個(gè)成本里面有虛高的成份？
閻啟忠：一下子冒出來有18個(gè)億的收入和5億多的利潤，那么，告訴我們18個(gè)億只有5億多利潤，除掉正常的營運(yùn)成本和稅收，那么告訴我們已經(jīng)用掉十多個(gè)億，用于這個(gè)房屋的造價(jià)成本上了，平攤到每個(gè)面積里面，其實(shí)不要我們?nèi)ニ悖灰哪莻�(gè)原始憑證已經(jīng)達(dá)到每個(gè)平米造價(jià)在1萬以上了。
陸家嘴聯(lián)合公司隨后從利潤中拿出4億元分紅，按照參股的比例，小股東耀國能源公司分到了4千萬元。然而令人奇怪的是，我們?cè)谏虾２稍L期間，報(bào)紙上刊登出的中央公寓銷售廣告上清楚的顯示這個(gè)項(xiàng)目還有848套住房可以銷售，但實(shí)際上中央公寓只有1002套房子。也就是說賣出的房子總的銷售收入不會(huì)超出3個(gè)億，那么公司18個(gè)億的銷售收入和4個(gè)億的利潤又是怎么來的呢？
記者：你認(rèn)為這848套(房子)是真的要銷出去的房子？
閻啟忠：我首先告訴你，他這個(gè)，如果他這個(gè)是真的，銷售收入18個(gè)億又是假的，如果我說銷售收入18個(gè)億是假的話，我這個(gè)銷售收入產(chǎn)生的那個(gè)利潤我已經(jīng)分到了，那它又是真的，那么這個(gè)公司同時(shí)出來了這兩個(gè)信息，產(chǎn)生了一個(gè)矛和一個(gè)盾了，他制造了矛盾，我沒辦法解決的呀。
