中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線(xiàn)消息：向上還是向下？２００８年的樓市走向牽動(dòng)著市場(chǎng)神經(jīng)。緊縮貨幣政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民幣對(duì)美元升值四大因素，對(duì)樓市的供求、成本、購(gòu)買(mǎi)力和預(yù)期已產(chǎn)生重大影響。
倘若“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”的樓市二元管理得以推進(jìn)，“雙緊”政策（緊縮銀根、地根）和保障政策能不折不扣地執(zhí)行，２００８年房地產(chǎn)市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行或可期待：供求趨于平衡、結(jié)構(gòu)漸趨合理，價(jià)格走向平穩(wěn)，預(yù)期轉(zhuǎn)向理性。
國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，２００７年１２月全國(guó)７０個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比上漲１１．４％，環(huán)比上漲０．３％。至此，２００７年全年房?jī)r(jià)軌跡已完整、清晰地呈現(xiàn)：從一個(gè)高位走向另一個(gè)高位。樓市火爆行情因何而起？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有效供給不足和資金推動(dòng)二因素交叉作用：新房竣工增速落后于銷(xiāo)售增速，前期觀望積累的需求爆發(fā)加劇了供求緊張；在流動(dòng)性過(guò)剩背景下，通脹預(yù)期導(dǎo)致手有余錢(qián)者買(mǎi)房置業(yè)，而住房保障缺位使得購(gòu)買(mǎi)力不足者也被裹挾提前入市追漲。
２００８年，在宏觀政策面有所調(diào)整的情況下，又有哪些關(guān)鍵性因素對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響？欲辨樓市走向，以下課題需考量。
·緊縮貨幣政策將如何作用于樓市供需？
１月上旬，央行２００８年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，將實(shí)行從緊的貨幣政策，總量上將更嚴(yán)格控制信貸。這是２００８年樓市金融政策面與去年最大的不同。中央政府要防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快演變?yōu)檫^(guò)熱，壓縮固定資產(chǎn)投資在所難免，而收緊信貸是壓縮投資的題中應(yīng)有之意。
市場(chǎng)反映，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款已成定局。四大商業(yè)銀行２００８年新增貸款與去年相比有減無(wú)增，而各行的個(gè)人貸款比例卻都有增無(wú)減，這意味著公司貸款占比大大壓縮。房地產(chǎn)公司的貸款額度更是大大降低，一些銀行一開(kāi)年第一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額即已告罄。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，多采用“開(kāi)發(fā)－周轉(zhuǎn)－再開(kāi)發(fā)”的模式，開(kāi)發(fā)資金的直接融資比例不過(guò)兩三成，間接融資的主渠道為銀行。眼下銀根收緊，對(duì)于大多數(shù)房企而言，意味著“貧血”。畢竟，已經(jīng)或即將從資本市場(chǎng)融資的房地產(chǎn)公司還為數(shù)不多，更何況房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的門(mén)檻在明顯提高。２００８年，房地產(chǎn)企業(yè)兩大資金來(lái)源——信貸和上市，都面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)。
上海獨(dú)立房地產(chǎn)研究者顧海波分析，信貸緊縮是把雙刃劍，一方面會(huì)帶來(lái)商品住房投資減少，從而導(dǎo)致供給可能也會(huì)減少。換言之，壓縮投資與增加供給存在一定的矛盾。不過(guò)，２００７年前１０個(gè)月，全國(guó)住宅施工面積和新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)２４％左右，略高于２００６年水平，尤其新開(kāi)工面積的增速提升幅度較大。這意味著２００８年我國(guó)住宅供應(yīng)將有所改善，竣工面積增速會(huì)明顯高于２００７年，供求矛盾將有所緩和。但一線(xiàn)城市的住宅供應(yīng)仍然相對(duì)不足，譬如北京、上海，２００７年前１０個(gè)月新開(kāi)工面積均比上年同期下降一成以上，２００８年上半年新增供應(yīng)會(huì)減少。
另一方面，信貸緊縮會(huì)抑制投機(jī)，并使得部分改善型需求的購(gòu)買(mǎi)行為向后推遲，更重要的是，對(duì)抑制地價(jià)狂飆大有裨益。“地王”頻出實(shí)質(zhì)上就是流動(dòng)性過(guò)剩、資金推動(dòng)型價(jià)格暴漲在土地領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。信貸收緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)手里的錢(qián)少了，土地出讓競(jìng)價(jià)或?qū)⒉辉俸蕾€。一旦面粉的成本低了，面包的價(jià)格也就有了相應(yīng)回旋的空間。
