原標(biāo)題：工業(yè)用地違規(guī)建寫字樓 未取得預(yù)售許可證公開售賣

江蘇南京康緣科技廣場：工業(yè)用地開發(fā)寫字樓無證售賣

近期，江蘇康緣集團(tuán)有限責(zé)任公司在南京建鄴區(qū)開發(fā)的甲級寫字樓項(xiàng)目——康緣科技廣場，涉嫌在工業(yè)用地上違規(guī)建造寫字樓公開售賣。

《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者采訪后了解到，該項(xiàng)目位于南京市建鄴區(qū)泰山路上，毗鄰南京地鐵中勝站以及河西CBD商圈。作為南京的優(yōu)質(zhì)潛力板塊，這個區(qū)域好的住宅均價都要逼近3萬元/平方米，而康緣科技廣場對外售價僅需要1.4萬元/平方米。究其原因，與其在沒有預(yù)售許可證的情況下公然售樓不無關(guān)系。

此外，當(dāng)初超低的拿地價格也是這個對外宣傳為“甲級寫字樓”的項(xiàng)目低價售賣的保證之一。據(jù)南京市國土資源局提供的相關(guān)信息顯示，康緣科技廣場地塊是江蘇康緣藥業(yè)(600557,股吧)股份有限公司于2009年9月通過南京市工業(yè)用地招拍掛、以2438萬元的底價取得，當(dāng)時的樓面價僅為375元/平方米。同年同月河西板塊出讓的編號為NO.2009G45的商業(yè)混合用地，樓面價則高達(dá)7488元/平方米。

對此，記者致電致函江蘇康緣集團(tuán)有限責(zé)任公司，但截至記者發(fā)稿時，未收到回復(fù)。南京市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，原出讓時土地用途為工業(yè)用地（生產(chǎn)研發(fā)），該類用地登記名稱改為科教（科技研發(fā)）用地，按科技研發(fā)用地管理，只有在符合當(dāng)初合同約定的所有條件以及房產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的前提下，該項(xiàng)目地上所建房屋才可以分割轉(zhuǎn)讓。而南京市住建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人則明確表示，沒有取得預(yù)售許可證售樓是違規(guī)行為。

無證違規(guī)高調(diào)售賣寫字樓

近日，本報記者來到位于南京市建鄴泰山路與嘉陵江東街交匯處的康緣科技廣場，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，項(xiàng)目外墻部分建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，巨幅形象宣傳“5A標(biāo)準(zhǔn)·純寫字樓項(xiàng)目”等字眼尤為醒目。

該項(xiàng)目一位吳姓的銷售人員介紹說，200平方米左右的辦公寫字樓在康緣科技廣場項(xiàng)目5~9層都有，均價為14000元/平方米。現(xiàn)在購房執(zhí)行的是97折優(yōu)惠。該銷售人員還表示，項(xiàng)目已經(jīng)于2014年上半年開盤，2015年三四月份會交付使用。

該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)媒體的宣傳資料顯示，康緣科技廣場目前在售寫字樓，5~11層全部推出，面積170~310平方米，整層面積1514平方米，可自由分割，折后均價為14000元/平方米。

而記者調(diào)查采訪后了解到，作為毗鄰河西CBD核心區(qū)域的潛力地塊，附近的項(xiàng)目售價都要比康緣科技廣場高出很多。當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這一地塊目前的樓面價每平方米破萬的情況都稀松平常了，均價14000元/平方米買5A寫字樓，懂行的人都知道超級劃算。但是據(jù)說，這個項(xiàng)目目前還未取得銷售許可證。

上述人士的說法在項(xiàng)目銷售人員這里得到了印證。這位吳姓的售樓人員跟記者反復(fù)宣傳了這個區(qū)位的升值價值，以及項(xiàng)目超高的性價比。當(dāng)記者表示項(xiàng)目是否有銷售許可證時，她則表示：“沒有銷售許可證。我們的相關(guān)證件會在項(xiàng)目2018年建成之后獲得，這個會簽訂白紙黑字的合同，請放心。”

銷售人士向記者表示：“我們目前只有1號樓是對外賣的，5到9層是分割銷售，10到18層是整層銷售。該地塊是江蘇康緣醫(yī)藥當(dāng)初拿下來蓋辦公樓自用的，四幢樓中只有一小部分對外發(fā)售。項(xiàng)目年限有50年，比一般辦公樓多了10年，價格卻比河西普通住宅便宜一半，比同區(qū)域其他商辦樓每平方米也便宜了近萬元。即使不是用作企業(yè)辦公，買來出租，投資回報率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊其他項(xiàng)目。”

而南京市住建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人則對記者表示：“新房銷售必須取得銷售許可證，無證不能賣房。對于沒有銷售許可證就違規(guī)公開售樓的行為，我們是明令禁止的。”

當(dāng)記者表示出對“現(xiàn)在買房，房產(chǎn)證、土地證卻要到2018年房屋建成之后才能拿到”的疑慮之后，該售樓員表示：“到時辦不了證，房款全退，我們白紙黑字的合同你根本不用擔(dān)心。”當(dāng)然，以后也可以通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式將購買的寫字樓出售，還能省下一筆可觀的費(fèi)用。

違規(guī)交易或掉入陷阱

對于很多購房者來說，花住宅一半的價錢就能在區(qū)位較佳的地段買到甲級寫字樓，確實(shí)是買到就賺到的好事，但殊不知這餡餅背后實(shí)則是巨大的陷阱。

一位前來看房的購房者向記者表達(dá)了自己的疑慮：“若是房款已經(jīng)結(jié)清，但是兩證還未見到蹤影，如果兩證真的辦不下來的話，保底三四百萬元的欠款是不是就成了一場空呢？”

在回復(fù)記者的采訪公函中，南京市國土資源局相關(guān)部門表示，經(jīng)查，我局于2009年9月通過公開掛牌方式將建鄴區(qū)新城科技園規(guī)四路以南、云龍山路以西地塊土地使用權(quán)出讓給江蘇康緣集團(tuán)有限責(zé)任公司等四家企業(yè)，原出讓時土地用途為工業(yè)用地（生產(chǎn)研發(fā)），該類用地登記名稱改為科教（科技研發(fā)）用地，按科技研發(fā)用地管理。

上述南京市國土資源局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人還表示：“根據(jù)土地出讓合同約定，該地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1.該地塊所有項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收；2.所建房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換和贈與）的建筑面積不得大于地上總建筑面積的50%，其余房產(chǎn)不得分割轉(zhuǎn)讓；3.轉(zhuǎn)讓對象必須為科技研發(fā)類型企業(yè)或機(jī)構(gòu)，該類型企業(yè)或機(jī)構(gòu)所經(jīng)營項(xiàng)目須符合南京新城科技園產(chǎn)業(yè)政策，且不得為自然人；4.新受讓方利用土地必須符合土地出讓合同約定的所有條件；5.應(yīng)征得南京新城科技園管委會的書面同意。只有在符合上述合同約定的所有條件以及房產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的前提下，該項(xiàng)目地上所建房屋才可以分割轉(zhuǎn)讓。”

對于當(dāng)初土地競拍為工業(yè)用地（生產(chǎn)研發(fā)）變成現(xiàn)在科研用地（科技研發(fā)）的具體原因，南京市國土資源局未給出解釋。

而對于康緣科技廣場高調(diào)售賣寫字樓的情況，南京新城科技園相關(guān)工作人員此前對媒體表示：“這家企業(yè)是我們園區(qū)招商引資引進(jìn)的，當(dāng)初低價賣地是讓企業(yè)拿地蓋建總部大樓的，并不是拿了地做開發(fā)銷售的。購買這種房產(chǎn)是有風(fēng)險的，作為管理方，我們不能保證買家能順利辦到兩證。”

房價點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師周穎表示：“企業(yè)銷售科研用地上的部分物業(yè)，主要是為了前期回收部分投資，降低項(xiàng)目風(fēng)險；有的是為了招商引資，用物業(yè)優(yōu)惠的條件去吸引其他企業(yè)入駐。南京這種情況還是挺多的，根本原因還是政府政策導(dǎo)向的結(jié)果。”

不僅如此，周穎還表示，在低價購得甲級寫字樓的背后可能還有著很多購房者難以意識到的陷阱。她補(bǔ)充道：“科研用地產(chǎn)證辦理和普通的商品房存在差異，往往等到封頂或者全部建完才可以辦理兩證，科研用地性質(zhì)的購房者必須是企業(yè)，不能是普通購房者，購房行為屬于企業(yè)行為，這種權(quán)益保障就會有合同法的約束，原則上購房權(quán)益還是能夠得到保障的；但往往科研用地的銷售對象就是普通購房者，他們不知道企業(yè)購房行為和普通購房行為之間的區(qū)別，不知道注冊公司購買日后在權(quán)益變更時要繳納企業(yè)所得稅等一系列復(fù)雜的手續(xù)，這完全和商品房不同。開發(fā)商為了銷售，不會向購房者講明這些信息，甚至?xí)[瞞購房者，這在日后會影響購房者。另外，科研用地在分割上存在較大的限制，日后購房者可能拿不齊兩證，開發(fā)商隱瞞這部分信息，會對消費(fèi)行為造成損害。”

凸顯監(jiān)管漏洞

在康緣科技廣場的宣傳單頁上，記者看到，項(xiàng)目位于南京未來商務(wù)中心的中軸線上，坐擁河西CBD商圈，毗鄰河西大街和鳳臺南路，南到嘉陵江東街，北靠規(guī)四路，東到云龍山路，西至泰山路，10分鐘暢達(dá)南京南站，15分鐘直達(dá)新街口，30分鐘通達(dá)祿口機(jī)場。在南京這樣的區(qū)位，樓面價每平方米超過萬元也是正常，為何康緣科技廣場的銷售均價只要14000元/平方米？記者查詢相關(guān)資料后了解到，康緣科技廣場地塊是江蘇康緣藥業(yè)股份有限公司于2009年9月通過南京市工業(yè)用地招拍掛以2438萬元的底價取得，樓面地價僅為375元/平方米。同年同月河西板塊出讓的編號為NO.2009G45的商業(yè)混合用地，樓面價則高達(dá)7488元/平方米。

對此，同樣在南京從事寫字樓銷售的業(yè)內(nèi)人士表示：“當(dāng)初以低得無法再低的價格獲得土地，現(xiàn)在搖身一變，跟我們競爭售賣寫字樓，可以說完全不在一個起跑線上。如果相關(guān)部門缺乏監(jiān)管措施，只會助長這樣的風(fēng)氣和亂象。”

而上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“過去很多科研項(xiàng)目是以劃撥的方式進(jìn)行供應(yīng)的，本意是為科研事業(yè)提供辦公用房和用地的。但隨著部分科研單位改制和經(jīng)營狀況的改變，部分用地實(shí)際上處于一個閑置的狀況。這個時候此類土地如何綜合利用就成為問題。一般來說，從土地改革的角度看，此類土地會通過各類方式被政府收儲。但是，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下，往往會擅自開發(fā)寫字樓或商品房。所謂"生米煮成熟飯"，這個時候政府部門對于此類土地變性和收儲的難度就加大。”

無疑，這樣一類違規(guī)做法，凸顯了監(jiān)管層面的空白。“尤其在政策不明朗的情況下，違規(guī)的動機(jī)很明顯。此類公開和半公開的違規(guī)做法很多。這樣一種違規(guī)操作的做法，使得國有用地的經(jīng)濟(jì)利益流失，并影響了城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的安排。甚至影響了土地制度的公平性。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。